令和7年1月15日　提出 栗原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市金成上町東裏４番１外 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 畑地等が混在する幹 線道路背後の住宅地 域 北東5m市道 水道、下水 くりこま高原 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路への連続性は良好な 地域で、農家住宅、一般住宅 、農地等が混在している。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北方 8.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号線背後の旧来からの一般住宅、農家住宅等が混在する地域で、地域内に格別の変動要因はない。旧金成 町地区は人口減少により宅地需要は低迷しており、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金成地区をはじめ栗原市内を中心に宮城県北部に岩手県南部をも含めた住宅地域一円である。典型的需 要者は金成地区など栗原市に地縁的選好性を有する一次取得者が中心である。金成地区唯一の小中学校から徒歩圏内の ため、金成地区の中では相対的に高い選好性を有するものの、金成地区全体として需要は停滞している。金成町内の取 引は少なく需要の中心となる価格帯を見出すのは困難だが、４００㎡の更地であれば３００万円台後半と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅は皆無であること から土地残余法の適用は断念した。以上より、本件では実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格 との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,850 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 9,480  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市は人口減少が続き、昭和５０年代に新 築された住宅の建替も一服感が見られる。市 内は利便性の高い一部の地区を除き土地需要 は弱含みである。 地域に特段の変動は見られない。金成地区を はじめ宮城県北部及び岩手県南部は過疎化に より宅地需要は少なく地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％