令和7年1月15日　提出 栗原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 2,960,000 円  １㎡当たりの価格 8,770 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市志波姫沼崎北曽根１９３番２ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が見られる既成住宅 地域 北西5m市道 水道 くりこま高原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   300 ｍ、南   140 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号線の北側背後に 存する旧来からの農家集落地 域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北西方 1.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、郊外の農家集落地域として当面は現状を維持するものと思料されるが、地域経済の低迷 等の要因によって住宅地の需要は低調であることから、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,770 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志波姫地区の農家集落地域を中心として、栗原市内に存する一般住宅地域及び農家住宅地域に及ぶもの と判断される。主たる需要者は、自用の居宅として使用する個人等であるが、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者 等に限定され、圏外からの転入者はほとんど見られない。地域経済の低迷等の要因により需要は更に先細っており、需 給の中心となる価格帯は、３４０㎡程度の更地で３００万円前後であるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの農家集落地域であり、アパート等はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であることから、収益 還元法は適用できなかった。主たる需要者は、自らの居宅の用に供する個人等が中心であり、取引にあたっては代替競 争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、現実の 取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、他の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の農家集落地域においては、人口減少及 び高齢化の進行、農業収入の減少等の要因に よって、不動産需要は減退傾向で推移してい る。 志波姫地区においては、商業施設等への接近 性に優れた住宅地域で宅地分譲等が見られる が、背後の農家集落では、需要の減退傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％