令和7年1月15日　提出 登米 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外 ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 駅近くの県道沿いに 各種店舗等が建ち並 ぶ地域 南15m県道、東側道 水道、下水 石越 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧石越町・若柳町を結ぶ主要 路線沿いの商業地域で、北側 背後に各種工場等も点在する 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 石越駅西方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地元商店のほか、全国展開の住関連量販店等も散見される地域であるが、商業集積度は高いとは言い難く、繁華 性は低下傾向にある。集客力の点で優位性が乏しいこともあり、今後も地価は下落局面が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域登米圏内の幹線道路沿いを中心とした商業地域及び商住混在地域から構成。需要者は、店舗・事業 所用地を求める地元企業、多店舗経営を推進するチェーンストア経営企業が主体となるが、近年、人口減・地域経済の 停滞を背景に商況は低迷し、過当競争・売上低調による既存店舗の閉鎖等も散見されるため、店舗需要は脆弱な状態が 続き、地価下落傾向も長期化している。商業地は画地規模の相違が大きいが、坪単価でみた場合に５万円を割り込む。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧町域でもアパート又は貸店舗等の収益物件が存する地域は限られ、賃貸市場が成立しないため、収益還元法の適用は 見送った。他方、試算価格として唯一得られた比準価格の精度を再吟味し、採用事例の代替性や試算過程における補修 正等の的確性等を批判的に検討した結果、比準価格は市場の実態を適切に反映したものと認められるため、代表標準地 より規準した価格との均衡性にも留意してこれを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 登米市各所に形成された路線商業地域は、商 圏人口減少に歯止めが掛からないことから、 出店企業の慎重姿勢は強く、価格下落圧力の 強い状態が続く。 石越・若柳地区を結ぶ主要路線沿いに位置す る優位性はあるが、商圏人口が縮小する中で 、繁華性は後退しており、不動産需要も低調 に推移している。 路線商業地域にしては幾分手狭な画地規模と なるが、地域内では概ね標準的であり、手頃 感も認められるため、需要者からの引き合い は安定している。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％