令和7年1月15日　提出 登米 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市豊里町浦軒８６番４ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、医院等が混在 する駅前の商業地域 南16m県道 水道、下水 陸前豊里 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   280 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性の低い駅前商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 陸前豊里駅東方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 陸前豊里駅周辺の商業地域であるが、店舗の集積度は低く空地も散見される。地域の衰退傾向が続くなか、商業 地としての需要は脆弱で、住宅需要も弱含みであるため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊里町を中心とする市南東部の商住混在地域一円である。主たる需要者は、豊里町に縁故を有する 個人及び地元企業が中心であるが、自己の住宅取得を目的とする個人も想定される。当該地域は、駅に近接するものの 空地が目立つなど商況は低迷しており、需要は限定的である。取引は少なく、画地規模等にもばらつきがみられるため 、中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅周辺の商業地域内に存するが、自用の店舗及び事業所が大部分であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試 算しなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われるこ とが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 駅周辺に位置する商住混在地域であり、新規 出店はみられず商況は低迷しているため、需 要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％