令和7年1月14日　提出 登米 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市迫町佐沼字八幡３丁目３番１ ②地積 　(㎡) 914   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 店舗 Ｓ1 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ路線商業 地域 北16m県道、東側道 水道、下水 新田 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに店舗等が建ち並ぶ 迫町佐沼地区中心部に位置す る路線商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 新田駅南東方 8.8km 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 登米市中心部の路線商業地域で、地域要因に特段の変動は認められず、概ね現状程度で推移するものと予測する 。人口減少等の影響を受け、地価は緩やかな下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登米市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、地元企業や県内・全国に展 開するチェーン店等の運営企業が考えられる。登米市における商業エリアは迫町及び中田町西部の幹線道路沿いの一部 に集中しており、それ以外の旧町地区では顧客流出に歯止めがきかず衰退傾向が著しい。取得目的、画地規模等により 取引価格には乖離があることから、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いに形成された路線商業地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことに加え、建築費上 昇の影響も相俟って収益還元法における純収益はマイナスとなった。一方、主たる需要者は周辺の取引価格水準を重視 して取引を行う傾向があることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.0] [102.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹商業施設が集積する迫町及び中田町の商 業地は商況が比較的安定。それ以外の旧町中 心部は衰退傾向が著しく、住宅地化が進む地 域も見られる。 地域要因に特段の変動はない。車両通行量は 比較的多いが、周辺では空店舗も散見され出 店意欲は減退気味で、需要はやや弱含みであ る。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％