令和7年1月15日　提出 登米 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　髙森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市迫町佐沼字光ケ丘１９番２ ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも見られる住 宅地域 北東8m市道 水道、下水 新田 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧迫町中心に近い、街区整然 とした住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 新田駅南東方 10.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域であり、市の中心市街地の一画にある優位性はあるものの、市人口の減少を背景として、 やや衰退的に推移するものと予測する。地価も横這い乃至は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に旧迫町及び旧中田町に存する住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心で ある。閑静な住宅地域で、住環境に優るとともに、各種利便性も比較的良好であり、相対的に需要のあるエリアである が、登米市全体の需要が弱まりつつある中で地価はやや下落傾向となっている。土地は３００㎡で６００万円程度、新 築戸建住宅で２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートは散見されるが、地主による相続対策によるものが殆どで、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が困難な ため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市 場の需給状況を的確に反映している。自用の戸建住宅が多数を占める地域であるため、市場の実態を反映した比準価格 を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部の迫町及び中田町の一部では、一定 の需要が見られ、地価が安定している。郊外 部の過疎地域の地価は、依然として低迷傾向 が続いている。 旧迫町中心部に近い住宅地域で、登米市内で は住環境等に優位性があるものの、人口減少 下における住宅需要は、依然として停滞感が ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％