令和7年1月15日　提出 登米 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に、事 業所等も混在する住 宅地域 南東9m市道 水道、下水 新田 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 登米市中心部に位置し、生活 利便施設等へのアクセスが良 好な既成住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 新田駅南東方 9.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。周辺には商業施設が充実し住環境が良好なことか ら、需要は安定しており、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登米市迫町及び中田町の住宅地域一円である。近隣市町からの転入者はほとんどみられず、主たる需要 者は、市内に居住する一次取得者である。市内でも生活利便施設が集積する地域で住環境は良好であり、需要は安定的 である。土地は３００㎡前後が標準規模で、総額８００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、収益不動産の所有を目的とした取引はほとんどみられず、建築費高騰の影響 もあり、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難であると判断し、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引 が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが通常であるので、代表標準地との 均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [102.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 生活利便施設に恵まれ住環境は良好であり、 地域要因に特段の変動はなく、需要は安定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％