令和7年1月15日　提出 登米 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市登米町登米字寺池上町２５番５ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6.5m市道 水道、下水 柳津 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧登米町中心部の北方外縁、 低丘陵地と北上川に挟まれた 低平地上の既成住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 柳津駅北西方 6.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 官舎・併用住宅等の混在も見られる地域となるが、利便性や品等の点で街場中心部より劣後する。旧町域全体で 人口減が進む中で、住宅需要は低調に推移し、今後も暫くは地価の下落基調が継続する見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域登米圏のうち旧町中心部から幾分離れることで地価の割安感を維持する普通住宅地域から構成。買手 の地縁的選好性は強く、旧登米町地区の代替性が高い。需要者は世帯分離、転居等を契機に持家を求める地元在住者が 主体となり、人口減・少子高齢化がより深刻化する中で他地域からの転入者は乏しい状態が続く。空家等の増加で潜在 的供給は多い一方、住宅需要は全般的に脆弱である。住宅地でも規模の相違は大きいが、坪単価は４万円を割り込む。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧登米町では中枢部及びその近郊でも収益物件は乏しく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送っ た。他方、圏域内の住宅市場は自用目的の取引が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比 準価格は、各事例の規範性等も加味して試算しており、その説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との 均衡性にも留意して、実証性の高い比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、旧登米町地区の人口減少率は市平均を 上回り、新規の住宅需要も、登米街道背後の 利便性・住環境に優れる住宅地域に偏る傾向 が続いている。 北上川と低丘陵地に挟まれた縦長平地帯に在 来家屋等が建ち並び、転入者向けの小規模造 成地も見られず、今後も不動産需要は低調に 推移する見通し。 ５０坪弱の画地規模は圏域内において幾分手 狭であるが、建築費の高騰等を受け総額抑制 傾向が強まる中で、実需層からの選好性は概 ね安定している。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％