別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岩沼 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 73,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市桜３丁目２６０番２外
｢桜３－１３－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,442  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東24m国道 水道、下水 岩沼

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西    70 ｍ、南   170 ｍ、北   530 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号岩沼バイパス沿いに
各種サービス施設等が建ち並
ぶ路線商業地域		 街

路		 ２４ｍ国道 交通

施設		 岩沼駅東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 岩沼市中心市街地外縁を走る路線商業地域で、自動車道ＩＣにも比較的近く、今後も概ね現状を維持して行くも
のと思われる。沿道の業務用地需要には底堅さが見られ、地価は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市以南の県内幹線街路沿いに形成された路線商業地域及びその背後。需要者の中心は県内外に店舗展
開する企業・自動車ディーラー等である。集客力が優る名取市等の郊外型大規模商業施設と競合関係にあるが、背後人
口が多く、他の主要幹線街路とのアクセスも良好。付近には行政機関の施設等が立地し、業務用地需要は底堅く、新た
な飲食店舗の出店も見られる。なお、需要の中心となる価格帯は画地規模等により異なるため見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線街路沿いに形成された路線商業地域であり、店舗・事業所等の収益物件が立地しているが、不動産投資に見合う合
理的な賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。需要者の多くは、投資採算性を考慮しつつも他の競
合地域における取引価格水準を比較検討して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映してい
る比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 [100.0]
100		 51,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高に伴う消費動向の変化への懸念はある
が中心市街地やロードサイドでの業務用地需
要は依然堅調。鉄道駅周辺ではマンション用
地需要も根強い。

市内中心部国道沿いの路線商業地域で、沿道
型店舗のほか、営業所や倉庫、地方行政機関
等も見られる。需要は底堅さが認められ、地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
２０
-32		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２５１４１
００
-322		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m道路、
中間画地
準工

(60,200)
c ２５１４０
００
-63		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東16m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１４０
００
-305		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m県道、
南東6m、
二方路
１住居
地区計画等
(60,200)
e ２５１４０
２０
-359		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東27m国道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,565  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
61,928 		 100
[ 118.6]
52,216 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,200 
b (　           ) 
31,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,855 		 100
[  67.5]
48,674 
48,700 
c (　           ) 
63,863  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
67,783 		 100
[ 124.4]
54,488 
54,500 
d (　           ) 
39,619  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
42,610 		 100
[  81.8]
52,090 
52,100 
e (　           ) 
36,600  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,035 		 100
[  87.2]
52,792 
52,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,000 円／㎡]  



岩沼 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,470,174 
2,788,153 
7,682,021 
5,527,500 
2,154,521 		 （　0.9526）
2,052,397 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     48,866,595 円　　　　（　     33,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 433.00 Ｓ1 433.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,442 ㎡     33.0 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の沿道サービス型店舗（１棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
433.00 
100.0 
433.00 
2,133 
923,589 		 6.0  5,541,534 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
433.00 
100.0 
433.00 

923,589 		 5,541,534 
0 
⑨年額支払賃料        923,589 円　×　12ヶ月　＝　      11,083,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     433.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,083,068 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       664,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,418,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,541,534 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,090 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,470,174 円　　　　（　         7,261 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,144 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,133 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 554,153 円  　　　       11,083,068　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      815,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      841,500 円  　　　　     82,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,788,153 円　（　　　　　　         1,934 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     433.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,527,500 円  
（　　　　　         3,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,470,174 円      
②総費用 2,788,153 円      
③純収益　①－② 7,682,021 円      
④建物等に帰属する純収益 5,527,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,154,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,052,397 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,866,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市桜三丁目２６０番２
 3708000003030-0000
2 　岩沼市桜三丁目２６１番２
 3708000003032-0000
3 　岩沼市桜三丁目２６１番３
 3708000003033-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岩沼 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄   TEL.
鑑定評価額 74,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市桜３丁目２６０番２外
｢桜３－１３－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,442  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東24m国道 水道、下水 岩沼

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西    70 ｍ、南   170 ｍ、北   530 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号沿いに沿道サービス
施設等が建ち並ぶ路線商業地
域		 街

路		 ２４ｍ国道 交通

施設		 岩沼駅東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　周辺市町内の大規模店舗等に顧客は流出し商況は低迷していたが、近時、国道４号バイパス等幹線道路沿いに
複数の新規出店が見られる等の確かな需要があり、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は県南各市町内一円の路線商業地域の圏域。需要者の中心は地元企業及び全国展開の大企業等である。こ
れまで岩沼市内の国道沿い等の路線商業地域には店舗の新規出店が少なく名取市をはじめ周辺市町の大規模商業施設等
へ出店していたが、近時、国道４号バイパス沿いや周辺幹線道路沿いに複数の新規出店の動きがあり、需要の増大が認
められ需給状況は良好である。沿道サービス施設地は規模がまちまちなので、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　ロードサイド型店舗の賃料は持ち直しつつあるが、大型商業施設への顧客流出や厳しい商業環境による収益採算性等
から収益価格はやや低位に試算された。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であるものと思料されるが、
取引の実態は自営目的が多く見受けられるため、広域的に分析検討した結果、市場を反映し信頼性のある取引事例から
求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 51,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 周辺の郊外型大規模店舗への顧客流出により
、路線商業地域、大型店の路線への出店が見
直され、需給状況は改善されつつある。


国道バイパスを始め幹線沿いに新規出店が見
られる等、沿道関連施設地等の需要の持ち直
しが見られ、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
４０
-309		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西21m県道、
北東6m、
二方路
１住居

(60,200)
b ２５１４０
４０
-391		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.6m県
道、中間画地
商業

(80,400)
c ２５１４０
４０
-419		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１４０
４０
-421		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
e ２５１４０
５０
-365		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
北東4m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,987  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
43,563 		 100
[  79.2]
55,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,000 
b (　           ) 
57,572  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,314 		 100
[ 128.4]
47,752 
47,800 
c (　           ) 
56,929  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,770 		 100
[ 126.0]
54,579 
54,600 
d (　           ) 
70,627  		 100
[ 105.0]		 [ 113.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
76,565 		 100
[ 140.0]
54,689 
54,700 
e (　           ) 
60,138  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,649 		 100
[ 122.4]
51,184 
51,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,700 円／㎡]  



岩沼 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,790,783 
2,849,172 
7,941,611 
5,674,900 
2,266,711 		 （　0.9526）
2,159,269 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     51,411,167 円　　　　（　     35,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 433.00 Ｓ1 433.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,442 ㎡     33.0 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
433.00 
100.0 
433.00 
2,189 
947,837 		 6.0  5,687,022 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
433.00 
100.0 
433.00 

947,837 		 5,687,022 
0 
⑨年額支払賃料        947,837 円　×　12ヶ月　＝　      11,374,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     433.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,374,044 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       636,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,737,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,687,022 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,790,783 円　　　　（　         7,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,189 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 423,500 円  　　　　     84,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 568,702 円  　　　       11,374,044　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      823,670 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      863,900 円  　　　　     84,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,849,172 円　（　　　　　　         1,976 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     433.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,674,900 円  
（　　　　　         3,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,790,783 円      
②総費用 2,849,172 円      
③純収益　①－② 7,941,611 円      
④建物等に帰属する純収益 5,674,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,266,711 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,159,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,411,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市桜三丁目２６０番２
 3708000003030-0000
2 　岩沼市桜三丁目２６１番２
 3708000003032-0000
3 　岩沼市桜三丁目２６１番３
 3708000003033-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考