別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岩沼 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市館下１丁目４８番４
｢館下１－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
埋蔵文化財包蔵地

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東10.8m県道 水道、下水 岩沼

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンションや併用住宅等の混
在も見られる、駅前通り沿い
の商業地域		 街

路		 １０．８ｍ県道 交通

施設		 岩沼駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 岩沼駅前の既存店舗が建ち並ぶ商業地域で、商業繁華性は乏しいが、立地の良さから住宅地としての需要が下支
えとなっている。住宅地としての需要の潜在性から、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市の商業地域及びＪＲ岩沼駅東側の住宅地域を含む。需要者は、駅前に位置するので、立地条件に着
目して店舗・飲食店の進出を検討する地元企業・全国展開企業が中心であるが、繁華性が低いことから住宅地の開発業
者等も考えられる。実際に駅周辺において建売分譲が見られ、住宅地としての需要が下支えとなっている。土地は２０
０㎡程度で１４００万円前後が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商況の厳しい中、貸店舗も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算さ
れた。自用目的の取引が中心となっていることから、収益価格は参考にとどめ、当該地域における市場性を反映した比
準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩沼 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [100.0]
100		 72,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岩沼市内の大型店舗や郊外型商業施設、ロー
ドサービス施設等を中心とした商況は良好で
ある一方、旧来からの商店街等の商況は低迷
している。

道路の拡幅による利便性の向上や、潜在的な
住宅地への転用可能性が認められ、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
５０
-365		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
北東4m、角地
１住居

(70,200)
b ２５１４０
４０
-391		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.6m県
道、中間画地
商業

(80,400)
c ２５１４０
４０
-392		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西13.6m県
道、中間画地
商業

(80,400)
d ２５１４０
００
-52		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.6m市道
、中間画地
商業

(80,276)
e ２５１４１
００
-44		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.6m市道
、中間画地
商業

(80,276)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,138  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
63,889 		 100
[  88.3]
72,354 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,400 
b (　           ) 
57,572  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,293 		 100
[  87.2]
71,437 
71,400 
c (　           ) 
69,339  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,441 		 100
[  87.2]
86,515 
86,500 
d (　           ) 
77,856  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,360 		 100
[ 109.9]
74,031 
74,000 
e (　           ) 
56,197  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
79,425 		 100
[ 109.9]
72,270 
72,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,500 円／㎡]  



岩沼 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,895,624 
1,162,287 
3,733,337 
3,276,800 
456,537 		 （　0.9553）
436,130 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     10,384,048 円　　　　（　     52,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.81 Ｓ3 248.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
埋蔵文化財包蔵地
 80 ％   400 ％   400 ％   197 ㎡      9.7 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗・住宅、２～３階：共同住宅（２ＤＫ、約４１．４㎡、各階２戸）を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 ２・３階の住戸は外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・住宅
82.81 
85.0 
70.39 
2,100 
147,819 		 6.0  886,914 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,600 
132,496 		 1.0  132,496 
1.0  132,496 

 3～ 3		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,600 
132,496 		 1.0  132,496 
1.0  132,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.43 
95.0 
236.01 

412,811 		 1,151,906 
264,992 
⑨年額支払賃料        412,811 円　×　12ヶ月　＝　       4,953,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,953,732 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       253,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,820,045 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,151,906 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,943 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          264,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          64,522 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           114 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,895,624 円　　　　（　        24,851 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     51,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,687 円  　　　        5,073,732　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,200 円  　　　　     51,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,162,287 円　（　　　　　　         5,900 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     248.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,276,800 円  
（　　　　　        16,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,895,624 円      
②総費用 1,162,287 円      
③純収益　①－② 3,733,337 円      
④建物等に帰属する純収益 3,276,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 456,537 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 436,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,214 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,384,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市館下一丁目４８番４
 3708000004722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岩沼 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市館下１丁目４８番４
｢館下１－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東10.8m県道 水道、下水 岩沼

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ岩沼駅前の整備が進む中
、既存の道路沿いに店舗等が
並ぶ商況が低い商業地域		 街

路		 １０．８ｍ県道 交通

施設		 岩沼駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 岩沼駅至近において既存店舗が建ち並ぶ商業地域であり、商況は小康状態にあるものと考えられるが、住宅地と
しての需要の底堅さを背景に、今後地価は上昇傾向にて推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市を中心とした宮城県南部の商業地域一円。需要者は岩沼市を中心とした宮城県南部の中小事業者や
個人が中心と考えられる。既存店舗は郊外型の大型店舗との競合が厳しさを増し、商況は厳しい状況が依然として続い
ている状況である。ただし、住宅地としての需要も認められることから地価は底堅く推移している。需要の中心となる
価格帯は２００㎡程度の土地で１，４００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗併用住宅を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。本件においては、主たる需要者である自己利用目的の個人が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思
決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩沼 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 [100.0]
100		 71,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ
る。ただし住宅地需要による下支えがある地
点や駅近・ロードサイド沿い等では依然需要
が高い。

周辺で空地もあり商業繁華性は今一つだが、
岩沼駅至近の立地で、近年街路も整備され、
住宅地としての需要も底支えし地価は上昇基
調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
３０
-341		 岩沼市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
北東6m、角地
準工

(60,200)
b ２５１４０
２０
-19		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19m市道、
東22m、角地
近商
地区計画等
(90,300)
c ２５１４０
２０
-359		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東27m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１４０
４０
-391		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.6m県
道、中間画地
商業

(80,400)
e ２５１４０
４０
-421		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     27,388) 
39,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
38,604 		 100
[  53.8]
71,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,800 
b (　           ) 
87,490  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
106,466 		 100
[ 148.8]
71,550 
71,600 
c (　           ) 
36,600  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,035 		 100
[  64.1]
71,817 
71,800 
d (　           ) 
57,572  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,314 		 100
[  85.2]
71,965 
72,000 
e (　           ) 
70,627  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
80,393 		 100
[ 111.8]
71,908 
71,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,800 円／㎡]  



岩沼 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,914,068 
1,170,540 
3,743,528 
3,287,040 
456,488 		 （　0.9526）
434,850 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     10,353,571 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.81 Ｓ3 248.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   197 ㎡      9.7 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・住宅。２～３階は２ＤＫ、平均床面積約４０㎡程度、計５戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 ２・３階の住戸は外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・住宅
82.81 
85.0 
70.39 
2,208 
155,421 		 6.0  932,526 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,597 
132,248 		 2.0  264,496 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,629 
134,897 		 2.0  269,794 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.43 
95.0 
236.01 

422,566 		 1,466,816 
0 
⑨年額支払賃料        422,566 円　×　12ヶ月　＝　       5,070,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,070,792 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       290,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,900,108 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,466,816 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           113 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,914,068 円　　　　（　        24,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,597 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     51,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 259,540 円  　　　        5,190,792　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,200 円  　　　　     51,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,170,540 円　（　　　　　　         5,942 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     248.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0671 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,287,040 円  
（　　　　　        16,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,914,068 円      
②総費用 1,170,540 円      
③純収益　①－② 3,743,528 円      
④建物等に帰属する純収益 3,287,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 456,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 434,850 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,353,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市館下一丁目４８番４
 3708000004722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考