令和7年1月14日　提出 多賀城 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市下馬３丁目１２６番１０ ｢下馬３－２５－１８｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ート等も混在する住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 下馬 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 多賀城市北東部の傾斜地に形 成された既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 下馬駅東方 930m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した傾斜地の既成住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。近時、市東部エリアでは中小規模 の宅地開発が多く見られようになっており、地価はしばらく上昇基調を維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市東部及び塩竈市南部の住宅地域一円。主たる需要者は圏内の居住者が中心であるが、他の地域 からの転入も見受けられる。圏内は丘陵性の既成住宅地域が形成されており、起伏があるため狭隘道路や行止りも多い 圏域であるが、多賀城市中心部及び西部の地価上昇の影響を受け、総額的に割安な価格帯に着目した需要が増えている 。土地は２５０㎡程度で１，４００～１，６００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、経済合理的な賃貸住宅経営が困難な地域と判断されるため収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象標準地と代替性のある多数 の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標 準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀城 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [110.4] 100 100 [103.0] 100 [155.5] [100.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇等の影響から住宅取得意欲はやや 減退気味で地域の選別が進む。変動金利は依 然低水準が続き需要を支えているがその動向 に留意が必要。 地域要因に特段の変動はない。中古住宅や小 規模開発による供給が中心であるが、最近で は山林を宅地開発する動きも見られ供給が増 えている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％