令和7年1月10日　提出 多賀城 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -11 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市山王字山王二区１３３番１０ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6.3m私道 水道、下水 陸前山王 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地も見られる市西部 の既成住宅地域 街 路 基準方位北、６．３ ｍ私道 交通 施設 陸前山王駅南西方 630m 法令 規制 １中専 (60,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 多賀城市西部の既成住宅地域で、周辺地域では引き続き小規模であるが宅地開発が活発に行なわれており、利便 性も比較的良好なことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は、多賀城市西部平坦地の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては、多賀城 市及び近隣市町の一般給与所得者層が挙げられる。ＪＲ陸前山王駅の南側は農地が広がっており、農地を小規模開発し た宅地供給が多く見られ、仙台市域にも隣接することから自動車利用を前提とする需要者にとって利便性は比較的良好 である。土地は２００㎡程度で１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，７００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的が中心の住宅地域で賃貸需要が乏しく、また建築費高騰により経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難で あるため収益還元法の適用は断念した。一方、周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高 いと判断する。よって、本件では実証性と客観性を具備した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀城 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,900 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [ 60.8] [100.0] 100 72,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や金利上昇局面にあり、一部に 足踏みが残るものの、雇用・所得環境の改善 により景気は緩やかな回復基調。 最寄駅から徒歩圏内の平坦な地勢上にあり、 比較的良好な利便性と割安な価格帯から子育 て世帯を中心とした堅調な需要が認められる 。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％