令和7年1月15日　提出 多賀城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市丸山１丁目１２番４２ ｢丸山１－６－７｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも見られる住 宅地域 東6.8m市道 水道、ガス、下水 下馬 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 陸上自衛隊駐屯地・公務員官 舎・警察学校の大規模施設用 地に隣接した既成住宅地域 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 下馬駅南東方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 形成年度は比較的古いものの、街区街路の整然性は高く、一定の生活利便性も確保されているため、市内全体で 住宅需要が堅調に推移する中で、地価の上昇傾向が継続しており、今後も暫くは同傾向が続く見込みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏郊外のＪＲ仙石線沿線の住宅地域から構成され、特に多賀城市のうち国道４５号東方背後エリ アの代替性が高い。仙台市中心部に加え仙台港背後等の産業地区一帯も通勤圏となるため、当該地域に職場を有する勤 労者層が需要者の中核となる。海軍工廠跡地西部が住宅地化した地域で大規模官舎等に近いことが特性となるが、近年 、地価高騰の波は当該地域にも及び、上昇率の高い状態が続く。更地価格は６５坪の画地で１千６百万円前後が相場。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の中心となる持家購買層は、類似不動産の取引動向等、市場性を重視して意思決定を行うことが多く、代替性を 有した取引事例から求めた比準価格は、市場価値を的確に体現し、高い規範性を有したものと判断される。他方、収益 価格は、建築費の高騰を受け、事業採算性が悪化しており、試算することができなかった。よって、比準価格を採用す ることを妥当と判断し、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀城 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [110.4] 100 100 [103.0] 100 [135.8] [101.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安 感を保つ住宅地域の上昇幅は拡大しているが 、建築費高騰の影響より、買手の慎重姿勢は 強まりつつある。 市内でも国道４５号線東方背後で街区整然と した地区は少なく、閑静な環境を好む層から の需要は安定し、今後暫くは地価上昇傾向が 続く見通し。 ６４坪の画地規模は地域において概ね標準的 であるが、地価及び建築費の高騰を受け、実 需層が総額の抑制された物件を求める傾向が 強まりつつある。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％