令和7年1月15日　提出 角田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   角田 -3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 角田市梶賀字一里壇１４８番５ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 角田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   175 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１５年頃、中心市街地北 部で土地区画整理事業により 開発された新興の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 角田駅北東方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした新興住宅地域で、地域周辺に残存する空地には戸建住宅の建築が進み、熟成度を高めて行くもの と思われる。需要は今後も概ね安定的に推移するものと考えられるが、先行きの不透明感が強まりつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は角田市内中心部周辺の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者で他市町からの転入は少ない。土地区画整 理事業による居住環境の良好な住宅地域で、需要者による選好性は高い。但し、市内では住宅の供給過剰感が出始めて いるほか、建築費の高騰もあって需要にはやや弱さも窺える。取引の中心としては、土地は標準的画地規模で６６０万 円前後。取引総額の抑制のため一部で画地の小規模化も見られ、新築戸建物件は２５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅地域で、自己使用の一般住宅が中心であり、投資不採算性等からアパートをはじめとする 収益物件は殆ど見受けられない。また、転勤等の諸事情により自用の戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度で 、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類似の取引事例から 求められた比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　角田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 75.7] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 角田市では緩やかな人口減少が続いており、 不動産取引はやや低調。都市機能の集約化に より市中心部の住宅需要は概ね底堅い反面、 郊外部では脆弱。 団地内の幹線沿いには街路樹が整備されてい るなど居住環境の良好な住宅地域であり、市 内での選好性は比較的高く、地価は横ばいを 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％