鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名取 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 5-4

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　信行

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市植松字宮島４１番１				②地積　(㎡)	2,417 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	事務所Ｓ3	国道沿いに店舗や事務所等が連坦する地域	南東25m国道	水道、下水	館腰 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 45 ｍ、南 250 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道サービス施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 53.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名取市の南側郊外部を南北に
通過する国道４号バイパス沿
いに形成された路線商業地域

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

館腰駅北東方

300m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅に近い市内周縁部の路線商業地域で、外縁的広がりから商業施設の連坦度が進んで来ており、繁華性も徐
々に高まってきているため、土地需要は堅調であり、地価は今後暫く上昇傾向で推移して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名取市を中心に隣接する岩沼市・仙南市町の路線商業地域の圏域。需要者の中心は自己の業務用目的で県
内外に店舗展開する企業・カーディーラー等である。市内南部の主要路線沿いで、路線商業地域としては地価水準に割
安感が認められ、各種事業所等の連坦度が年々高まってきており、事業用地の需要は堅調に推移している。なお、画地
条件・建物規模・構造・用途等により取引価格が大きく異なる為、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主要幹線街路沿いに形成された路線商業地域で、賃貸用の店舗・事務所等も見受けられる。しかし、不動産投資に見合
う合理的な賃料水準が形成されておらず、収益性は乏しく、需要者の多くは、土地の収益性を顧慮しながらも、圏域内
の競合地域の地価水準を比較考慮して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映している比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調、雇用・所得環境改
善、個人消費の増加等から名取市内の駅周辺
や幹線街路沿いの商業地では、出店需要も堅
調である。

商業集積が漸次増加していることに加え、背
後住宅地域の地価上昇が続く中で、需要は今
後も堅調に推移することが見込まれ、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０２０ -359	名取市		建付地	（　）	不整形	南東27m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２５１４０３０ -340	名取市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.5m市道、西4m、角地		１中専 (70,200)
c	２５１４１００ -322	岩沼市		更地	（　）	長方形	北6m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	２５１４０３０ -341	岩沼市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東27m国道、北東6m、角地		準工 (60,200)
e	２５１４０４０ -63	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	北21m国道、南西9.3m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,600	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	46,035	100 [ 100.0]	46,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 45,330	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,641	100 [ 105.6]	45,115		45,100
c	(　 ) 31,500	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,855	100 [ 70.4]	46,669		46,700
d	(　 27,388) 39,126	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	38,604	100 [ 87.5]	44,119		44,100
e	(　 ) 43,766	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	49,601	100 [ 108.7]	45,631		45,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,500 円／㎡]

名取 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,153,865	3,735,244	10,418,621	8,125,000	2,293,621	（　0.9749） 2,236,051	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	53,239,310 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,417 ㎡	52.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の沿道サービス型店舗（１棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,797	1,257,900	6.0	7,547,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,257,900		7,547,400
								0

⑨年額支払賃料	1,257,900 円　×　12ヶ月　＝　 15,094,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,094,800 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,011,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,083,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,547,400 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,153,865 円　　　　（　 5,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,806 円/㎡　月額支払賃料（　 1,797 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	452,844 円	15,094,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 825,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	130,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,735,244 円　（　　　　　　 1,545 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,125,000 円（　　　　　 3,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,153,865 円
②総費用	3,735,244 円
③純収益　①－②	10,418,621 円
④建物等に帰属する純収益	8,125,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,293,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,236,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,239,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名取 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名取市植松字宮島４１番１	3708000178059-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名取 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 5-4

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　真理

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市植松字宮島４１番１				②地積　(㎡)	2,417 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	事務所Ｓ3	国道沿いに店舗や事務所等が連坦する地域	南東25m国道	水道、下水	館腰 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 45 ｍ、南 250 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道サービス施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 53.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

沿道サービス施設及び業務施
設等が混在する地域

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

館腰駅北東方

300m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

名取市南部の国道４号バイパス沿いの路線商業地域で、商業繁華性はそれほど高くないが、仙台東部道路のスマ
ートＩＣや空港に近く、事業所等の用地需要が堅調である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市、名取市、岩沼市のうち国道４号沿いを中心とした路線商業地域一円である。需要者の中心は自己
の業務用目的で沿道サービス施設等を取得しようとする県内外の法人事業者と考えられる。名取中央スマートＩＣや仙
台空港へのアクセスは良好で、事業用地等の需要が高まっている。需要の中心となる価格帯は２，４００㎡程度の更地
で１億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の
取引が中心となっていることから、収益価格は参考にとどめ、商業地における市場性を反映した比準価格を採用し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名取市内の大型店舗や郊外型商業施設、ロー
ドサービス施設等を中心とした商況は良好で
ある一方、旧来からの商店街等の商況は低迷
している。

仙台東部道路のスマートＩＣや空港に近いこ
とから、店舗のみならず事業所等の用地需要
が高まってきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０４０ -419	名取市		更地	（　）	長方形	北西26m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２５１４０２０ -359	名取市		建付地	（　）	不整形	南東27m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２５１４０４０ -421	名取市		更地	（　）	不整形	東26m国道、南15m、西4m、三方路		準工 (60,200)
d	２５１４０３０ -341	岩沼市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東27m国道、北東6m、角地		準工 (60,200)
e	２５１４０００ -305	岩沼市		建付地	（　）	長方形	北西20m県道、南東6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,929	100 [ 100.0]	[ 120.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,770	100 [ 100.0]	68,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,800
b	(　 ) 36,600	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	45,166	100 [ 100.0]	45,166		45,200
c	(　 ) 70,627	100 [ 100.0]	[ 113.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	80,252	100 [ 181.3]	44,265		44,300
d	(　 27,388) 39,126	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,354	100 [ 89.3]	44,069		44,100
e	(　 ) 39,619	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	42,610	100 [ 96.7]	44,064		44,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +85.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

名取 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,315,522	3,709,820	10,605,702	8,127,000	2,478,702	（　0.9768） 2,421,196	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	57,647,524 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,417 ㎡	52.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの沿道型の店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟賃貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,785	1,249,500	6.0	7,497,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,249,500		7,497,000
								0

⑨年額支払賃料	1,249,500 円　×　12ヶ月　＝　 14,994,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,994,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 749,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,244,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,497,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,315,522 円　　　　（　 5,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,794 円/㎡　月額支払賃料（　 1,785 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	126,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	449,820 円	14,994,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,092,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,285,200 円	126,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,709,820 円　（　　　　　　 1,535 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,127,000 円（　　　　　 3,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,315,522 円
②総費用	3,709,820 円
③純収益　①－②	10,605,702 円
④建物等に帰属する純収益	8,127,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,478,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,421,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,647,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名取 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名取市植松字宮島４１番１	3708000178059-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考