鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名取 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 5-2

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　遠藤　公正

TEL.

鑑定評価額

99,500,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市手倉田字諏訪４６６番１				②地積　(㎡)	985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼倉庫Ｓ2	中小規模店舗、一般住宅が混在する路線商業地域	東22m県道	水道、下水	名取 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 140 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名取市の中心市街地西部を縦
貫する県道仙台館腰線沿いに
形成された路線商業地域。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

名取駅南西方

750m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

同一路線の大規模商業施設が集まる地区からやや外れ、一部に住宅等も混在するが、車輌交通量は多く、一定の
繁華性を維持する。近接する背後住宅地の地価上昇の影響を受けており、暫くは上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台都市圏南部の名取市・岩沼市・仙台市太白区の商業地域。大規模画地が大きくないため、需要者の中
心は地元の店舗経営企業となるが、集客力を見込んだ全国展開の中央資本もその一翼を構成。コロナ禍の影響が収束し
地域経済に回復の兆しが見られ、また、近接する背後地の住宅地域で地価が大きく上昇しているため、成約価格はその
影響下にあり上昇傾向にある。土地価格は標準的画地規模の事業用地で総額１億円程度の相場が形成されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同路線沿いに貸店舗や共同住宅等は見られるが、建築単価高騰に比べ、賃貸市場はやや不活発で、賃料水準も不安定で
低水準に留まっているため、収益価格は低位に試算された。他方、典型的需要者の行動としては、代替性を有した物件
につき立地条件等の比較を行い、吟味のうえ取得の可否を意思決定することが一般的である。よって、当該行動に即し
た比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考程度に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症も収束し、経済は
回復基調にある。企業の投資意欲及び出店意
欲は高く、市内の路線商業地の地価は上昇基
調にある。

コロナ禍の収束に伴い路線商業地域に対する
需要は回復基調にあるとともに、隣接する中
心部の住宅地域の地価上昇の影響も認められ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０２０ -19	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南19m市道、東22m、角地		近商地区計画等 (90,300)
b	２５１４０３０ -18	名取市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北19m市道、西19m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	２５１４０４０ -421	名取市		更地	（　）	不整形	東26m国道、南15m、西4m、三方路		準工 (60,200)
d	２５１４１００ -49	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西11m県道、南4m、二方路		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２５１４０４０ -422	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m県道、西18m、東6m、三方路		１住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,490	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	106,466	100 [ 100.7]	105,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 94,774	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,305	100 [ 97.0]	101,345		101,000
c	(　 ) 70,627	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	80,393	100 [ 78.4]	102,542		103,000
d	(　 ) 157,700	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	158,006	100 [ 153.4]	103,003		103,000
e	(　 ) 121,775	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	150,769	100 [ 147.0]	102,564		103,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

名取 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,585,802	2,162,291	5,423,511	3,453,480	1,970,031	（　0.9760） 1,922,750	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	45,779,762 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	289.83	Ｓ1	289.83
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	27.5 m x 35.8 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型の貸店舗となり、賃貸形式は一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地積及び形状を考慮し想定した建物より査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	289.83	100.0	289.83	2,299	666,319	6.0	3,997,914
							0.0	0
～

～

～

～

計		289.83	100.0	289.83		666,319		3,997,914
								0

⑨年額支払賃料	666,319 円　×　12ヶ月　＝　 7,995,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,995,828 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 447,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,548,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,997,914 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,585,802 円　　　　（　 7,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,500 円	54,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	399,791 円	7,995,828　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 828,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,800 円	54,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,162,291 円　（　　　　　　 2,195 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,300,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 289.83 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,453,480 円（　　　　　 3,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,585,802 円
②総費用	2,162,291 円
③純収益　①－②	5,423,511 円
④建物等に帰属する純収益	3,453,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,970,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,922,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,779,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名取 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名取市手倉田字諏訪４６６番１	3708000140127-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名取 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 5-2

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小松　正典

TEL.

鑑定評価額

99,500,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市手倉田字諏訪４６６番１				②地積　(㎡)	985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼倉庫Ｓ2	中小規模店舗、一般住宅が混在する路線商業地域	東22m県道	水道、下水	名取 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 140 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名取市の中心市街地西部を縦
貫する県道仙台館腰線沿いに
形成された路線商業地域。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

名取駅南西方

750m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業集積にやや欠け、住宅等もみられる路線商業地域。交通量は多いことから一定の商業地需要は維持しつつ、
中心市街地へのアクセスが良好で住宅需要も堅調であることから地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台都市圏南部の商業地域・住商混在地域。主たる需要者は地元企業のほか、全国展開の企業の参入も考
えられる。背後地人口に支えられ商況は比較的安定的と考えられ、近接する大手町等の住宅地域の地価上昇も影響し、
当該地域の地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は１，０００㎡程度の更地で１億円前後と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一路線沿線で貸店舗や共同住宅等はみられるが、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位
に試算された。主たる需要者は、代替競争等の関係にある不動産の取引価格水準をもとに、立地等を比較精査のうえ取
得の意思決定を行う。よって、需要者の意思決定に即した比準価格を中心に、収益価格は参考として鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗集積度が高い中心市街地や車両交通量が
多く店舗連坦度が高いロードサイドに対する
不動産需要は堅調である。

商業集積度にやや欠けるものの車両交通量は
多く、周辺の住宅地域の地価上昇の影響もあ
り、当該地域の地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０７０ -59	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東6m、西6m、北6m、四方路		１住居 (70,200)
b	２５１４０４０ -419	名取市		更地	（　）	長方形	北西26m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２５１４０４０ -422	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m県道、西18m、東6m、三方路		１住居高度地区3種 (70,200)
d	２５１４０９０ -16	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,872	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	144,182	100 [ 139.5]	103,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 56,929	100 [ 100.0]	[ 120.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,770	100 [ 67.0]	102,642		103,000
c	(　 ) 121,775	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	150,769	100 [ 148.0]	101,871		102,000
d	(　 ) 144,196	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	147,337	100 [ 140.6]	104,792		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

名取 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,523,106	2,202,387	5,320,719	3,415,320	1,905,399	（　0.9760） 1,859,669	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	44,277,833 円　　　　（　 45,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	289.83	Ｓ1	289.83
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	27.5 m x 35.8 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型の貸店舗、賃貸形式は一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地積及び形状を考慮し想定した建物より査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	289.83	100.0	289.83	2,280	660,812	6.0	3,964,872
							0.0	0
～

～

～

～

計		289.83	100.0	289.83		660,812		3,964,872
								0

⑨年額支払賃料	660,812 円　×　12ヶ月　＝　 7,929,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,929,744 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 444,066 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,485,678 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,964,872 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,428 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,523,106 円　　　　（　 7,638 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,291 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	322,200 円	53,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	396,487 円	7,929,744　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 828,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 547,700 円	53,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,202,387 円　（　　　　　　 2,236 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 289.83 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,415,320 円（　　　　　 3,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,523,106 円
②総費用	2,202,387 円
③純収益　①－②	5,320,719 円
④建物等に帰属する純収益	3,415,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,905,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,859,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,888 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,277,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名取 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名取市手倉田字諏訪４６６番１	3708000140127-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考