令和7年1月15日　提出 名取 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -14 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市牛野字内海３６７番 ②地積 　(㎡) 1,010   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所、 農地等が見られる住 宅地域 南東9.5m市道 水道 美田園 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   440 ｍ、西   380 ｍ、南   570 ｍ、北   360 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 アクセス鉄道開通で利便性が 向上した一方、震災時に津波 が到達した集落地域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ市道 交通 施設 美田園駅北方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 発展が目立つ空港アクセス線沿線の美田園地区に隣接する市街化調整区域内の農家集落地域。地域要因の大きな 変動は見込まれないが、周辺地域の発展に合わせて地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名取市及び隣接市町の農家集落地域。主たる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人である。 市街化調整区域内の農家集落であるため不動産取引は少ない状況が続いているが、周辺地域の発展等の影響で、物件の 供給があれば取得意欲が顕在化すると想定される。現状では取引が限られているため、需要の中心価格帯は見出せない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていない市街化調整区域内の農家集落であり、収益還元法を用いた収益価格の試算は見送った。比 準価格は同一需給圏内の類似する地域内の取引事例を用いて比準されていることから、当該地域の地域性を反映した説 得力のある妥当な価格であり、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [193.4] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰等の影響により、取引件数等が やや鈍化の兆候が見られるが、名取市内の住 宅需要は堅調で全般的に地価上昇が継続して いる。　 開発が進むアクセス線沿線地域の外縁部に存 する農家集落地域。地域内の取引はまれだが 、周辺地域の活性化により潜在的な需要が見 込まれる。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％