別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名取 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 -12 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 32,200,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市増田６丁目９６番４
｢増田６－１－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m市道 水道、下水 名取

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   240 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 道路幅員は狭く、行き止まり
道路の多い名取駅近接の既成
住宅地域		 街

路		 基準方位北、　４ｍ
市道		 交通

施設		 名取駅北東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 街路構成はやや煩雑だが住宅地として人気の高い名取駅徒歩圏の立地であり、居住環境も比較的良好で土地需要
は強い状況が続いている。今後も地価は堅調に推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名取市中心部及びその周辺の住宅地域一円。需要者は自己使用目的で住宅を購入しようとする中堅から高
所得者層が中心と考えられる。街路構成はやや煩雑であるが、名取駅まで徒歩圏の立地で希少性が高く、居住環境も比
較的良好で土地需要は強い。需要の中心となる価格帯は２６０㎡程度の土地で３，２００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる住宅地域に所在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算され
た。本件においては、主たる需要者である自己居住目的の個人が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行
う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価格は参考
に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.0]		 [101.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内全般の住宅地需要は堅調である。鉄道駅
徒歩圏や新規分譲地で居住環境が良好な住宅
地域は特に土地需要が強く高価格帯での取引
も認められる。

地域内の街路構成はやや煩雑だが、名取市中
心部に立地する住宅地域で鉄道駅に程近く、
居住環境や生活利便性も良好であり、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
３０
-75		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
南4m、角地
１住居

(60,200)
b ２５１４０
９０
-58		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
東5m、角地
準住居

(60,200)
c ２５１４０
９０
-335		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.6m市道、
西4m、角地
１住居

(60,200)
d ２５１４０
３０
-15		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２５１４０
２０
-28		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
東6m、角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,779  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
117,126 		 100
[  98.9]
118,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
139,764  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,136 		 100
[ 106.1]
128,309 
130,000 
c (　           ) 
106,318  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
109,078 		 100
[  91.7]
118,951 
120,000 
d (　           ) 
107,307  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
114,244 		 100
[  97.0]
117,777 
119,000 
e (　           ) 
157,658  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
155,081 		 100
[ 127.5]
121,632 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



名取 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,349,175 
924,412 
3,424,763 
2,842,000 
582,763 		 （　0.9739）
567,553 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     13,842,756 円　　　　（　     52,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.00 Ｗ2 214.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   264 ㎡     14.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５３㎡程度のファミリータイプ４戸。低層住宅地域であるため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
107.00 
100.0 
107.00 
1,623 
173,661 		 2.0  347,322 
1.0  173,661 

 2～ 2		 住宅
107.00 
100.0 
107.00 
1,656 
177,192 		 2.0  354,384 
1.0  177,192 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.00 
100.0 
214.00 

350,853 		 701,706 
350,853 
⑨年額支払賃料        350,853 円　×　12ヶ月　＝　       4,210,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,210,236 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       252,573 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,257,663 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           701,706 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          350,853 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　          84,888 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,349,175 円　　　　（　        16,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,694 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,656 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名取 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,000 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,512 円  　　　        4,510,236　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         924,412 円　（　　　　　　         3,502 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,842,000 円  
（　　　　　        10,765 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,349,175 円      
②総費用 924,412 円      
③純収益　①－② 3,424,763 円      
④建物等に帰属する純収益 2,842,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 582,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 567,553 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,150 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,842,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市増田六丁目９６番４
 3708000176691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名取 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 -12 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市増田６丁目９６番４
｢増田６－１－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m市道 水道、下水 名取

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   240 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 名取市中心部で中小規模の一
般住宅やアパート等が混在す
る既存の住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 名取駅北東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ名取駅に近接する生活利便性の良好な住宅地域で、供給が少ない中、既存区画の細分化による小規模建売分
譲が増えており、今後も堅調な需要が見込まれる。地価は暫く上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名取市内の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者であるが周辺市町からの転入も見られる。既存住宅地
域で狭隘路が多く街区はやや雑然としているが、ＪＲ名取駅が徒歩圏にあり利便性に優れ需要は底堅い。供給が少ない
なか業者が新たな建売分譲素地を探す動きも根強く、地価は上昇傾向を継続。取引の中心は、土地は標準的画地規模で
３３００万円前後。総額抑制のため画地の小規模化が見られ新築建売住宅は４０００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 名取市中心市街地に位置し、低層の一般住宅のほかアパート等の賃貸物件も混在しているが、不動産投資に見合う賃料
水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的で
あり、居住の快適性を優先する住宅地域のため、多数収集した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択して求めた比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 [101.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台都市圏の鉄道沿線を中心として住宅市場
は依然底堅く推移しているが、昨今の物価高
や建築費高騰を背景に需要者の慎重姿勢が強
まっている。

狭隘路の多い旧来からの住宅地域であるが、
ＪＲ名取駅が近距離にあり生活利便性は良好
。需要は底堅い反面、供給は少なく、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
３０
-55		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北4m、南4m、
三方路
１住居

(60,200)
b ２５１４０
３０
-75		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
南4m、角地
１住居

(60,200)
c ２５１４０
９０
-55		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２５１４０
２０
-93		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２５１４０
９０
-57		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,307  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
131,544 		 100
[ 108.2]
121,575 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
116,779  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
117,126 		 100
[  96.0]
122,006 
123,000 
c (　           ) 
109,516  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
113,021 		 100
[  91.0]
124,199 
125,000 
d (　           ) 
108,685  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,163 		 100
[  88.4]
126,881 
128,000 
e (　           ) 
106,045  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
107,293 		 100
[  91.0]
117,904 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



名取 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,323,797 
915,456 
3,408,341 
2,807,000 
601,341 		 （　0.9739）
585,646 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     14,284,049 円　　　　（　     54,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 107.00 Ｗ2 214.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   264 ㎡     14.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積５３㎡、計４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
107.00 
100.0 
107.00 
1,614 
172,698 		 1.0  172,698 
1.0  172,698 

 2～ 2		 住宅
107.00 
100.0 
107.00 
1,647 
176,229 		 1.0  176,229 
1.0  176,229 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.00 
100.0 
214.00 

348,927 		 348,927 
348,927 
⑨年額支払賃料        348,927 円　×　12ヶ月　＝　       4,187,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,187,124 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       251,279 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,235,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           348,927 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          348,927 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　          84,422 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     25,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           236 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,323,797 円　　　　（　        16,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,684 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,647 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名取 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 200,500 円  　　　　     40,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 224,356 円  　　　        4,487,124　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,800 円  　　　　     40,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,100 円  　　　　     40,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,100 円  　　　　     40,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         915,456 円　（　　　　　　         3,468 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,807,000 円  
（　　　　　        10,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,323,797 円      
②総費用 915,456 円      
③純収益　①－② 3,408,341 円      
④建物等に帰属する純収益 2,807,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 601,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 585,646 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,284,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市増田六丁目９６番４
 3708000176691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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