鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名取 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 -2

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小関　富雄

TEL.

鑑定評価額

25,400,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市小山３丁目２５番｢小山３－３－７｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	名取 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 130 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

昭和５０年代後半に土地区画
整理事業によって開発された
ＪＲ線西側の住宅地域

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

名取駅南西方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　地域内に格別の変動要因はないが、北方の都市計画道路開通により、ショッピングモール等の存するＪＲ線東
側地区への交通利便性が格段に向上している。今後も堅調な需要が継続し、地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は名取市中心市街地及びその周辺部における住宅地域一円で、需要者の中心は名取市内の居住者であるが
、周辺市町からの転入も多くみられる。ＪＲ名取駅から徒歩可能圏内で、近年周辺で都市計画道路が開通する等、交通
利便性が向上しているので当該地域の需要は、堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、２４０㎡程度の更地
で２６００万円前後となり、新築戸建物件については画地を小さく分割したものが中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、戸建住宅のほかアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益物
件としての採算性は低く、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用
目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって本件は、信頼性の高い取引
事例から求めた実証的な比準価格にウエイトを置き、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　名取（県） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    108,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名取市では生活利便性の良好な地域を中心と
して、住宅地需要は比較的堅調に推移してい
る。

ＪＲ名取駅から徒歩可能圏内にある区画整然
とした住宅地域であり、生活利便性及び居住
環境が良好で、需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

名取 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０００ -50	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
b	２５１４０００ -77	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
c	２５１４０２０ -329	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)
d	２５１４０９０ -94	名取市		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		準住居 (60,160)
e	２５１４１００ -330	名取市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6m、東6m、三方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,396	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,590	100 [ 100.0]	107,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 111,866	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	111,866	100 [ 100.0]	111,866		113,000
c	(　 ) 112,533	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	112,100	100 [ 95.0]	118,000		119,000
d	(　 ) 105,951	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	105,636	100 [ 93.1]	113,465		115,000
e	(　 ) 111,370	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	109,186	100 [ 100.0]	109,186		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

名取 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,675,406	769,148	2,906,258	2,401,460	504,798	（　0.9719） 490,613	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,966,171 円　　　　（　 51,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	15.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,680	151,200	2.0	302,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,697	152,730	2.0	305,460
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		303,930		607,860
								0

⑨年額支払賃料	303,930 円　×　12ヶ月　＝　 3,647,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,647,160 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 217,681 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,669,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	607,860 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,675,406 円　　　　（　 15,774 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,358 円	3,887,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,090 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 769,148 円　（　　　　　　 3,301 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,401,460 円（　　　　　 10,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,675,406 円
②総費用	769,148 円
③純収益　①－②	2,906,258 円
④建物等に帰属する純収益	2,401,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	504,798 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,966,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名取 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名取市小山三丁目２５番	3708000139059-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名取 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 -2

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　真理

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市小山３丁目２５番｢小山３－３－７｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	名取 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 130 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

名取市中心部の土地区画整理
事業によって開発された住宅
地域

街

路

基準方位北、　６ｍ
市道

交通

施設

名取駅南方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした街区が形成された住宅地域であり、最寄駅から距離があるため接近性はやや劣るものの居住環境
は比較的良好で土地需要は堅調である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名取市中心部及びその周辺の住宅地域一円。需要者は自己使用目的で住宅を購入しようとする中堅所得者
層が中心と考えられる。最寄駅まではやや遠いが、徒歩での利用も可能な範囲に所在し、鉄道利用者の需要も認められ
る。また近年、周辺で道路網の整備も進められ交通利便性が向上したこともあり、土地需要は強く地価は上昇傾向にあ
る。需要の中心となる価格帯は２３０㎡程度の土地で２５００万円前後と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、比準価格
を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名取市内の住宅地需要は高い状態が続いてい
るが、物価や建築費の上昇が著しいことから
、やや落ち着きを見せ始めている。

名取市中心部付近に位置する住宅地域であり
、居住環境や生活利便性は良好であることか
ら宅地需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

+2.8 ％

３　試算価格算定内訳

名取 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０００ -50	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
b	２５１４０００ -77	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
c	２５１４１００ -330	名取市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6m、東6m、三方路		１住居 (60,200)
d	２５１４０９０ -94	名取市		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		準住居 (60,160)
e	２５１４０２０ -329	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,396	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	107,082	100 [ 100.0]	107,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 111,866	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	111,974	100 [ 100.0]	111,974		113,000
c	(　 ) 111,370	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	110,134	100 [ 99.0]	111,246		112,000
d	(　 ) 105,951	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	105,846	100 [ 97.0]	109,120		110,000
e	(　 ) 112,533	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	112,533	100 [ 100.0]	112,533		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

名取 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,638,047	793,466	2,844,581	2,331,320	513,261	（　0.9719） 498,838	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	12,166,780 円　　　　（　 52,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	15.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階あたり２ＤＫ（４５㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,639	147,510	2.0	295,020
							1.0	147,510
～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,690	152,100	2.0	304,200
							1.0	152,100
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		299,610		599,220
								299,610

⑨年額支払賃料	299,610 円　×　12ヶ月　＝　 3,595,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,595,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 227,239 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,560,081 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	599,220 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 299,610 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,183 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 150 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,638,047 円　　　　（　 15,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,729 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,366 円	3,787,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,800 円	33,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 793,466 円　（　　　　　　 3,405 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,331,320 円（　　　　　 10,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,638,047 円
②総費用	793,466 円
③純収益　①－②	2,844,581 円
④建物等に帰属する純収益	2,331,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,166,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名取 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名取市小山三丁目２５番	3708000139059-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考