別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
白石 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白石 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白石市字沢目８番３
 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗

Ｗ1		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ商業地域
 南15m県道 水道、下水 白石

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 白石市の市街地中心部に位置
し、観光客向も含む店舗等が
連坦する駅前商業地域。		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 白石駅西方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗・飲食店等が集積する駅前商店街だが、郊外の大型店への顧客流出により、衰退化傾向が続いている。
商業地としての需要は低く、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石市及び周辺市町に形成された商業地域・商住混在地域一帯。需要者は地場の中小事業者が中心となる
が、商況の衰退から居住目的の個人の参入も認められる。顧客が郊外のＳＣやバイパス沿いの商業施設、ｅコマース市
場に推移しており、空店舗が増加し商況は低調で、近年は住宅地への転用を目的とした不動産業者の参入が散見される
状況にある。不動産市場が停滞しており、取引の中心価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗も見られるが、商況は厳しい状況で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められ
た。本件においては、主たる需要者である中小事業者等が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点を
踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大河原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.9]		 [100.0]
100		 33,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 白石市の人口は減少傾向にあり、地域経済も
衰退傾向で土地需要は弱い。中長期的には地
価下落基調だが短期的には地価横這いを維持
する地域もある。

郊外型商業施設等に客足が流れ、駅前を中心
とした旧来型商店街は空洞化が進み、人口減
少、高齢化、地域経済衰退に歯止めがかから
ない状況である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白石 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
５０
-80		 白石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b ２５１４０
５０
-319		 白石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ２５１４１
００
-31		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東31m国道、
北西2.5m、
二方路
（都） 準工

(60,200)
d ２５１４０
４０
-327		 刈田郡蔵王町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25.5m国
道、中間画地
（都） 

(70,200)
e ２５１４０
００
-321		 亘理郡亘理町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m県道、
南12m、角地
（都） ２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
26,234 		 100
[  76.0]
34,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,500 
b (　           ) 
15,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
21,617 		 100
[  67.0]
32,264 
32,300 
c (　           ) 
24,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
24,459 		 100
[  74.0]
33,053 
33,100 
d (　           ) 
18,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,125 		 100
[  54.9]
33,015 
33,000 
e (　           ) 
18,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
17,886 		 100
[  54.3]
32,939 
32,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,400 円／㎡]  



白石 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,460,556 
2,088,008 
6,372,548 
6,167,100 
205,448 		 （　0.9512）
195,422 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,248,304 円　　　　（　     12,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白石 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   341 ㎡      9.0 m x   37.7 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は２ＤＫ（４０㎡）、各階４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
1,850 
296,000 		 3.0  888,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,399 
223,840 		 1.0  223,840 
1.0  223,840 

 3～ 3		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,399 
223,840 		 1.0  223,840 
1.0  223,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
100.0 
480.00 

743,680 		 1,335,680 
447,680 
⑨年額支払賃料        743,680 円　×　12ヶ月　＝　       8,924,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,924,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       725,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,342,707 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,335,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          447,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         105,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,460,556 円　　　　（　        24,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,399 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
白石 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 453,408 円  　　　        9,068,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      878,400 円  　　　　     91,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       183,000 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,088,008 円　（　　　　　　         6,123 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,167,100 円  
（　　　　　        18,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,460,556 円      
②総費用 2,088,008 円      
③純収益　①－② 6,372,548 円      
④建物等に帰属する純収益 6,167,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 195,422 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,248,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白石 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白石市字沢目８番３
 3714000106264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
白石 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白石 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白石市字沢目８番３
 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗

Ｗ1		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ商業地域
 南15m県道 水道、下水 白石

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 白石駅前通りに位置する既成
商業地域		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 白石駅西方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 白石駅前の商業地域で観光客向けの小売飲食店舗が主軸を形成。郊外型商業エリアとの棲み分けが進むが、店舗
群の老朽化が目立ち地価反転の兆しは見られない。当分の間、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石市及び近隣市町の商業地域及び商住混在地域。需要者は、地元の法人事業者が中心である。土
地供給が相当に限られて取引は少ないが、白石駅に近接して利便性が高いことから、画地条件の整った物件供給があれ
ば併用住宅等の多用途需要を含めて相応の需要が見込まれる。取引自体が僅少であるため、需要の中心的な価格帯は見
出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。自用物件が多数を占める商業地域であり、市場参加者は取
引価格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大河原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 33,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 比較的活況を呈する郊外型商業地域と比較し
て、在来商業地域の商況は厳しい状況が続い
ており、反転の兆しは確認されない。


客足流出や店主の高齢化により白石駅前エリ
アの商況は今一歩であるが、宅地供給が少な
いエリアのため住宅地移行の動きは見られな
い。

個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白石 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
９０
-349		 白石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２５１４０
５０
-307		 白石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２５１４０
４０
-310		 白石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２５１４０
９０
-353		 柴田郡柴田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m町道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e ２５１４０
４０
-58		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東16m町道、
北西6m、
南西6m、
三方路
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,193  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,534 		 100
[  80.3]
33,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,000 
b (　           ) 
25,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,289 		 100
[  73.0]
34,642 
34,600 
c (　           ) 
18,123  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.8]
23,909 		 100
[  73.5]
32,529 
32,500 
d (　           ) 
40,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
42,797 		 100
[ 123.3]
34,710 
34,700 
e (　           ) 
21,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.5]
29,585 		 100
[  89.2]
33,167 
33,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,400 円／㎡]  



白石 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,518,236 
2,097,960 
6,420,276 
6,200,800 
219,476 		 （　0.9512）
208,766 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,538,391 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白石 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   341 ㎡      9.0 m x   37.7 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗等（フロア貸し）、２～３階は共同住宅（少人数世帯タイプ、約４０㎡、各階４戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
1,878 
300,480 		 3.0  901,440 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,391 
222,560 		 1.0  222,560 
1.0  222,560 

 3～ 3		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,391 
222,560 		 1.0  222,560 
1.0  222,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
100.0 
480.00 

745,600 		 1,346,560 
445,120 
⑨年額支払賃料        745,600 円　×　12ヶ月　＝　       8,947,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,947,200 円　　×　　   7.6 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   7.6 ％　＝　　       690,931 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,400,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,346,560 円　×　　  92.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,442 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          445,120 円　×　　  92.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         105,414 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  92.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           111 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,518,236 円　　　　（　        24,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,391 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
白石 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 454,560 円  　　　        9,091,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      883,200 円  　　　　     92,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,097,960 円　（　　　　　　         6,152 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,200,800 円  
（　　　　　        18,184 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,518,236 円      
②総費用 2,097,960 円      
③純収益　①－② 6,420,276 円      
④建物等に帰属する純収益 6,200,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 219,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          612 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,538,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白石 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白石市字沢目８番３
 3714000106264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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