令和7年1月15日　提出 白石 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 -3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市字幸３２番 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パートも介在する住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 白石 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 白石川右岸に位置する小規模 の区画整理事業により形成さ れた住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 白石駅北方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られないため、概ね現状を維持して推移するものと予測す る。人気が高まらず不動産取引は少ない状況にあり、地価は弱含み傾向へと変わりつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石市内の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。概ね中心部 ないし近郊に位置する在来住宅地域で住民の高齢化が進みつつあり、街路条件も劣位にあるため、若い世代の積極的な 需要が喚起されず、不動産取引は少ない状況が続いている。土地は２３０㎡で４２０万円程度、新築戸建住宅で２，０ ００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多数を占める住宅地域であり、投資採算性の見地から経済合理性のある賃貸経営が見込み難いた め、収益価格は試算を断念した。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需 給状況を的確に反映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [101.0] [102.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石市において一部エリアの不動産取引は比 較的多く見られるが、全体的な不動産需要は 喚起されず、物件の選別化傾向が強まってい る。 人気が出ているエリアではないが、小学校に 比較的近接していることが選好要因となり、 地価は安定的に推移。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％