令和7年1月15日　提出 白石 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市上久保３番４８ ｢上久保７－２｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 東7.5m市道 水道、下水 白石 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ８０年代後半に民間業者によ り、開発造成が行われた中規 模程度の住宅団地。 街 路 基準方位北、　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 白石駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の周辺では、宅地取引や小規模開発等が見られるが、近年、宅地需要は小康状態に転じつつある。今後 、地価は短期的には横這いを維持しつつ、中長期的には下落基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白石市の中心市街地を中心に、郊外エリア全般も含めた住宅地域一円。需要者は白石市又は隣接市町に 地縁・血縁を有する自己居住目的のサラリーマン層等が中心となる。土地需要は比較的安定していたが、近年、仙南地 域全般で土地需要の減退が見られ、当地域も短期的には横這いを維持しているが、中長期的な土地需要の動向には注視 が必要である。土地は２５０㎡程度で４６０万円前後、新築の戸建物件は２３００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟であるため収 益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し、需要者の大半が自己居住目的で不動産 市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石市の人口は減少傾向にあり、地域経済も 衰退傾向で、中長期的には地価下落基調だが 、短期的には地価横這いを維持している地域 も認められる。 最寄り駅までやや遠いが、街区が整然として おり居住環境は比較的良好で、住宅地需要は 底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％