令和7年1月15日　提出 気仙沼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 5-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市魚町２丁目４１１番 ｢魚町２－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (90,400) 不整形 1:2 事務所兼店舗 Ｗ2 店舗や事務所の建築 が進む区画整理地内 の商業地 南東15.5m県道 水道、ガス、下水 気仙沼 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 被災市街地復興土地区画整理 事業区域に存する商業地域。 街 路 １５．５ｍ県道 交通 施設 気仙沼駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 令和３年に換地処分が行われた被災市街地復興土地区画整理事業区域に存する商業地域である。空地や駐車場が 多く商業地域として未熟成の状況にあり、地域経済が低迷する中、今後も地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧気仙沼市内の商業地域一円である。主たる需要者は地元の自営業者である。土地区画整理事業により インフラが整備され、新しい商業施設が散見されるものの、人口減少・高齢化が進む気仙沼市にあって地域経済は低迷 しており、商業地の需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で２，０００～２，５００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規 範性が高い。一方、収益価格については、賃貸経営における収益性の観点から求めるものであるが、当該地域及びその 周辺は自用目的での取引が中心で、賃貸市場は未成熟であるため収益用物件の想定は現実的ではないので、収益還元法 は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 気仙沼市は人口減少と高齢化が宮城県の平均 を上回るペースで進行しており、土地需要は 総じて弱く、地価は全般的に下落が続いてい る。 令和３年に換地処分が行われた土地区画整理 事業区域に存する商業地域で、空地や駐車場 が多く商業地域として未熟成の状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％