令和7年1月15日　提出 気仙沼 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 -5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市上田中１丁目６番３ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 北西8m市道 水道 気仙沼 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   230 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号西側、県道沿いの 商業地背後に位置する住宅地 域。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 気仙沼駅南方 3.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地背後の熟成した住宅地域。住環境良好だが県道沿い商業地の繁華性は乏しく衰退傾向。人口減少、少子高 齢化等による地域経済衰退で高価格帯の不動産需要は減退しており、地価は当面下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は気仙沼市中心部商業地背後の住宅地域一円。需要者は比較的所得の高い給与所得者や自営業者等だが、市 内でも高価格帯の地域であるうえ供給が限定的で取引は少ない。人口減少、少子高齢化等の影響で地域経済は衰退傾向 。市場の中心となる価格帯は５０～６０坪の新築建売で総額２，６００万円前後。２３０㎡程度の更地で１，０００万 円前後だが、気仙沼で１，０００万円を超える土地取引は限定的であり、今後も地価は下落傾向で推移すると予測。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決 定する傾向が強い。なお近隣地域にはアパートも存するが、震災後市内でアパートが多数建築され、現在は供給過剰で 土地価格に応じた賃料水準を維持できない状況であり、適正賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算しなかっ た。よって本件では、上記の通り、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　気仙沼 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [ 94.5] [100.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 気仙沼港の取扱い金額は回復傾向だが、人口 減少、高齢化は深刻で、土地取引、住宅着工 ともに減少傾向。区画整理地内も依然未利用 地が多い状況。 利便性の高い住環境良好な住宅地域だが、地 域経済低迷で高価格帯エリアの不動産を取得 できる需要層が減少しており、地価は下落基 調が続いている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％