令和7年1月15日　提出 気仙沼 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 -4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市東新城１丁目５番４ ②地積 　(㎡) 379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる区画整理済の住 宅地域 東8m市道 水道 気仙沼 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 未だ空地が多いものの、各種 店舗、医院などが進出してお り生活利便性は比較的良好。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 気仙沼駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性と良好な住環境を併せ持つ住宅地域だが、供給が少なく売り手の要求価格水準も高い。しかし人口減、高 齢化による需要減は深刻で、一部津波浸水地域とされた影響もあり、地価は当面下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は気仙沼中心市街地の街路等が整備された住宅地域一円。需要者は比較的所得の高い給与所得者や自営業者 等が中心。生活利便性良好で人気は高いが市内でも高価格帯の地域であり取得できる層は限定的。漁業は回復基調では あるものの、人口減、少子高齢化は深刻で、地域経済は低迷し地価も下落傾向が続いている。なお、東新城地区は取引 が少ない上に画地規模や形状により成約時の総額及び単価のばらつきが大きく、価格水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思 決定を行う傾向が強く、比準価格はこの意思決定過程を反映し説得力が高い。なお、近隣地域及び周辺地域にはアパー トも存するが、未だ空地も多い既存住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で適正な賃料相場水準の把握は困難であること から収益価格は試算しなかった。以上より本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 気仙沼港の取扱い金額は回復傾向だが、人口 減少、高齢化は深刻で、土地取引、住宅着工 ともに減少傾向。区画整理地内も依然未利用 地が多い状況。 市内でも高価格帯の地域だが、人口減、高齢 化による地域経済低迷に加え、地区の南西部 が津波浸水地域とされた影響もあり、需要は 減少傾向。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％