令和7年1月10日　提出 塩竈 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市北浜４丁目１５８番２ ｢北浜４－２－４｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、事務所、住宅 等が混在する商業地 域 北西20m国道 水道、ガス、下水 本塩釜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、事務所、住宅等が混在 する国道沿いの商業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 本塩釜駅北東方 700m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の国道沿いの商業地域であるが道路の連続性がやや劣り繁華性も低位で空店舗も散見される。近年で は物価高騰等で慎重姿勢も見られるが住宅地域化が進行し地価は横這いかやや上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は、塩竃市全域の商業地域及び商住混在地域一円と判定した。主たる需要者層としては 、当地域に地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主が挙げられる。コロナ禍以降売上の回復はみられるものの 店舗等の集積度は低く、一般戸建住宅の割合が増えていることから事業用地としての需要は横這基調。既成商業地域で 事業用地の取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近年周辺地域においては店舗跡地に一般戸建住宅の新築が目立ち、貸店舗やアパート等の投資用不動産も少なく賃貸市 場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある事例から求めており実証 性と客観性を具備している。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [142.7] [ 99.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇局面や物価高騰及び供給制約はある が、コロナ禍以降従来の経済活動が可能とな り、売上高は回復基調。 国道沿いに位置するが道路の連続性がやや劣 る繁華性低位の商業地域で閉店した個人店舗 の跡地等が住宅地へシフトしており商業地の 需要は横這基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％