令和7年1月10日　提出 塩竈 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市南町５番１２ ｢南町５－１２｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 ＬＳ2 店舗兼住宅が多く一 般住宅等も混在する 商業地域 南東8m県道 水道、ガス、下水 西塩釜 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西塩釜駅に近い旧来からの近 隣商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 西塩釜駅北西方 60m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣商業地域で空店舗も見られるが、最寄駅の接近性が良好でコロナ禍以降の売上回復基調で地場の 事業者等による引合いも見られることから、今後、地価水準は横ばいかやや上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は、塩竈市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域と判定した。主たる需要者層とし ては、自己利用を企図する地元法人や個人事業主が挙げられる。旧来からの近隣商業地域で空店舗も見られるが、最寄 駅の接近性が良好でコロナ禍以降売上は回復基調で地場の事業者等による引合いも見られる。取得目的、画地規模等に より取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ駅に近い近隣商業地域で顧客の導線があるテナントビル等が所在しているが土地建物の価格に見合う適正な賃料が 収受されておらず利回りの低下は見られるものの建築費の高騰分を吸収できず収益価格はマイナスに試算された。一方 、比準価格は地域的な特性が類似する事例から求められており説得力は高い。よって、市場の実態を反映する比準価格 を標準とし収益価格のマイナス試算も考量して代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [100.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇局面や物価高騰及び供給制約はある が、コロナ禍以降従来の経済活動が可能とな り、売上高は回復基調。 鉄道駅徒歩圏の県道沿いの商店街でコロナ禍 以降売上は回復基調で地場の事業者等による 引合いが見られ、商業地の需要は横這いかや や上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％