令和7年1月14日　提出 塩竈 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市東玉川町５９番１ ｢東玉川町８－２｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼事務所 Ｓ3 中低層の店舗、営業 所等が建ち並ぶ駅前 商業地域 南18m市道 水道、ガス、下水 塩釜 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ塩釜駅近接の近隣商業地 域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 塩釜駅東方 130m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の収束、大型店のリニューアルによりＪＲ塩釜駅周辺の商況が回復しつつある。また、周辺住宅地と地 価水準が接近しており、住宅地としての需要も考慮すると、地価は横這い乃至若干の上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市中心部乃至その周辺における商業地域。主な需要者は市内及び周辺市町の個人乃至地元企業である 。以前から駅南方の大型店リニューアルにより集客力が回復している。一方、各種施設への接近性に優るため住宅地と しての需要もある。近隣周辺は駅前の利便性の高さから多様な用途が想定される。取引が少ないものの、土地は１００ ㎡程度の標準規模で５００万円程度が取引の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では貸店舗も見られるが、自用目的の取引が中心となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、 建築費は高止まりであり、収益価格はマイナスに試算された。このため、商業地における市場の需給動向を考慮し、周 辺標準地との均衡を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視しつつも、収益性を考慮して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は収束に伴い人流の回復が見られる 。商業地の取引は少ないものの繁華性の回復 も見られる。一方、背後住宅地の需要は安定 的である。 ＪＲ駅に近接し、背後住宅も熟成している。 コロナ禍の収束に伴い塩釜駅周辺の繁華性が 回復傾向にある。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％