令和7年1月14日　提出 塩竈 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市尾島町２０番４ ｢尾島町１６－１４｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 事務所 ＲＣ4 中層事務所、低層小 売店舗が建ち並ぶ商 業地域 北東15m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 飲食店が多く駅接近性が良好 な旧来からの商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 本塩釜駅南東方 280m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 塩竈市中心部の既成商業地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。生活様式の変化から早急な商況回復 は見込み難い状況にあるが、良好な立地条件を背景に地価は横ばいから微増程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する 地元企業や個人事業主が中心である。一部では観光客も戻り人流は回復しつつあるが、行動習慣の変化が定着し、特に 繁華街の商況は厳しい状況が続く。一方、業種によっては経営環境が改善し物件取得に積極性も見られる。既成商業地 の画地規模にはばらつきが見られ、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 塩竈市中心部の既成商業地域だが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことに加え、建築費上昇の影響も 相俟って収益還元法における純収益はマイナスとなった。一方、主たる需要者は周辺の取引価格水準を十分に踏まえた うえで取引を行う傾向があることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部地域では観光客の戻りも見られるが、物 価高や人手不足等の影響もあって経営環境は 厳しい状況が続いており、出店意欲は低位に 留まっている。 駅前の商業地域であるが空店舗も見られ、飲 食店の商況は回復途上にある。一方、収益物 件は高値取引も見られ、買手によって積極姿 勢もうかがえる。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％