令和7年1月15日　提出 塩竈 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市海岸通１８８番４ ｢海岸通５－６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 台形 1:2 店舗 ＲＣ3 中低層ビル、小売店 舗が建ち並ぶ駅前商 業地域 北東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 本塩釜駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前広場とこれに接面する県 道塩釜吉岡線沿いに、店舗等 が集積する市内中心商業地域 街 路 道路（駅前広場） 交通 施設 本塩釜駅北西方駅前広 場接面 法令 規制 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺を含め本塩釜駅を核に量販店・マンション・金融機関支店等も集積し、一定の繁華性を維持する。再開発エ リアの店舗集積が遅れ、地域経済の停滞も長期化しているため、地価上昇は暫く頭打ち傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市中心部に形成された商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は店舗・事業所開設を目的とした地元 企業が主体と考えられる。地域経済低迷の影響から、商業地の市場も過熱傾向高まる仙台市等との温度差が拡大してい たが、地域における坪単価２０万円弱、総額１千～１千５百万円を標準とする地価相場は、地元企業でも容易に取得で きる水準で、仙台市等の資金力旺盛な不動産業者・一般企業の需要も十分に喚起し得る価格帯と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 現実の取引に基づく比準価格は、市内商業地域等の市場動向を的確に体現し、実証的裏付けを有した当該価格には高い 規範性が認められる。他方、収益価格は、地価及び建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なこ ともあって、試算することができなかった。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格 を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩竈市内における水産加工業の不振が長期化 しているため、市内各所に形成された商業地 域でも、不動産市場の停滞感が徐々に強まり つつある。 人口５万人強の塩竈市における市街地中枢に 位置し、集客力を維持する店舗等も散見され るが、商況回復の遅れから、地価上昇機運は 頭打ちである。 地価下落を経て画地規模より総額が抑制され 、地元企業が取得できる水準まで手頃感が増 しているため、需要者からの選好性は安定し た状態にある。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％