令和7年1月15日　提出 塩竈 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -11 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市港町２丁目３０５番 ｢港町２－１５－９｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 事務所兼住宅 ＲＣ3 一般住宅、水産関連 工場が混在する住宅 地域 北12m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩釜港背後の混在住宅地域 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 本塩釜駅東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 塩釜港背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。住環境はやや劣 るが、多様な用途が想定される地域であり、住宅地需給は概ね均衡、地価水準は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港町地区を中心とする塩竈市の住宅地域全域。主たる需要者は、塩竈市に居住する一次取得者。塩竈市 は開発適地が少ないため、ミニ開発による宅地供給が中心であるが、世代交代による古家付取引等も見られる。当地域 は、住環境はやや劣るが、多様な用途での需要が想定されることから、住宅地の需給は概ね均衡している。需要の中心 価格帯は、土地は３００㎡程度で８００万円台、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 塩釜港近接の混在地域に存し、賃貸需要は弱いことから、建築費の上昇傾向が続く中、収益性に着目し、土地取得及び アパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視され る地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一 需給圏内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 74.2] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩竈市には開発適地が少なくミニ開発による 宅地供給が中心。圏内の住宅地需給は概ね均 衡しており、住環境・利便性に優る地域は選 好性が高い。 塩釜港背後の混在住宅地域。住環境はやや劣 るが、事務所・工場等、多様な用途が想定さ れる。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％