令和7年1月15日　提出 塩竈 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　髙森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市新浜町２丁目１４９番８２ ｢新浜町２－１９－６｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼住宅 Ｓ2 事業所、工場、一般 住宅等が混在する地 域 西15m市道 水道、下水 東塩釜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 水産加工団地背後において工 業用途も混在する住宅地域 街 路 基準方位北、１５ｍ 市道 交通 施設 東塩釜駅北東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水産加工工場等が建ち並ぶ工業地域に近接する住宅地域であり、地域内に変動はなく、現状を維持すると予測す る。昨年近隣に商業施設が開店して一時的に地価は好転しているが、中期的には地価は微減乃至横ばいと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域の住宅地域である。主たる需要者は、主に水産加工関連に従事する個人等の地縁を有する者に ほぼ限定される。周辺は工業用途と住宅用途が混在しており住環境がやや劣るが、近隣で昨年商業施設が開店したこと から生活利便性が向上したうえ、周辺と比較して割安感もあり、需要はやや強含みに転じた。取引は少なく、画地規模 等にもばらつきがみられるため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅を中心とする住宅地域内にあり、収益獲得を目的として土地を取得する動きはほとんどなく、経済合理性の ある賃貸住宅の想定が困難であると判断されるため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となる 当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、市場の実態を反映した実証 的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少下ではあるが、仙台都市圏の地価高 騰の影響で、割安感のある当市不動産へ需要 が向かう場面が増え、地価は住宅地や商業地 で上昇反転傾向。 水産加工工場が建ち並ぶ工業団地に近接する 地域で、住環境に劣るが、昨年１０月、近隣 国道沿いに商業施設が開店し、生活利便性が 向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％