令和7年1月15日　提出 塩竈 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　髙森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市舟入２丁目５番１３２ ｢舟入２－１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南東部の緩丘陵地に存する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 本塩釜駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域の為、地域要因は現状を維持すると予測。２年前近隣に商業施設が開店して一時的に地価 は好転しているが、市人口減少と工業地に近い地域性から、今後地価は横這い乃至は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竃市全域の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。近隣でのヨー クタウンの開店で生活利便性や住環境はやや改善しており、一定の住宅需要も認められるが、塩竃市全体の宅地需給は 概ね均衡しており、地価も小さな変動幅での動きとなっている。土地は２００㎡で７００万円程度、新築戸建住宅で２ ６００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方 、収益価格は土地建物の投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、その手法適用を断念した。自用の戸建住 宅が多数を占める地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [101.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少下ではあるが、仙台都市圏の地価高 騰の影響で、割安感のある当市不動産へ需要 が向かう場面が増え、地価は住宅地や商業地 で上昇反転傾向。 低丘陵地の既成住宅地域であるが、工業系地 域に隣接し、住宅地としてはやや雑然とした 感がある。２年前近隣に商業施設が開店し利 便性は向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％