令和7年1月15日　提出 塩竈 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市母子沢町１２５番１５ ｢母子沢町４－８｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 塩釜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   230 ｍ、南    60 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 塩竈市南西部の丘陵地に存す る既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 塩釜駅西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 塩竈市南西部の丘陵地に位置する住宅団地として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測。 利便性はやや劣るが、値頃感を有する住宅地域であり、住宅地需給は概ね均衡、地価水準は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、母子沢町地区を中心とする塩竈市の住宅地域全域。主たる需要者は、塩竈市に居住する一次取得者。塩 竈市は開発適地が少ないため、ミニ開発による宅地供給が中心であるが、世代交代による古家付取引等も見られる。当 地域は、最寄駅への接近性はやや劣るが値頃感を有する地域であることから、住宅地の需給は概ね均衡している。需要 の中心価格帯は、土地は２４０㎡程度で８００万円台前半、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵地の既成住宅地域に存し、戸建住宅が中心で、一部アパートも見られるが、賃貸需要は低調、建築費の上昇傾向が 続く中、収益性に着目し土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した 。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比 準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [113.4] [102.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩竈市には開発適地が少なくミニ開発による 宅地供給が中心。圏内の住宅地需給は概ね均 衡しており、住環境・利便性に優る地域は選 好性が高い。 市境の丘陵地に存する既成住宅地域。利便性 はやや劣るが、値頃感を有する地域である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％