令和7年1月14日　提出 塩竈 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市権現堂７２番１０ ｢権現堂１７－３｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い高台の既成一般住 宅地域 南西5.5m道路 水道、下水 塩釜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台で街路条件もやや劣る既 成住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ道路 交通 施設 塩釜駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した高台の住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。地域的な選好性は低いが、周辺市町の地 価上昇の影響から需要の受け皿となっている面もあり、地価は横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内の丘陵性の住宅地域一帯。主たる需要者は市内の居住者が中心である。市内の殆どが起伏のあ る丘陵地となっており、狭隘道路や行止り道路の多い街区街路が雑然とした住宅地域が多く、区画整然とした大規模住 宅団地は市北部に形成されている。需要者による地域の選別が進んでおり、条件の良否による取引価格の乖離が大きい 。需要の中心となる価格帯は、土地は１２０㎡程度で４００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、 収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象標準地と代替性のあ る多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [122.5] [102.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近隣市町における地価上昇の影響を受けてい るが、併せて需要者による地域や物件の選別 も進んでおり、需給バランスに差が生じ始め ている。 地域要因に特段の変動はない。街路条件が劣 るが、画地規模が小さく総額的に割安感があ るため、建替えや再販等の動きがある。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％