令和7年1月15日　提出 石巻 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市須江字関ノ入１３番１０外 ②地積 　(㎡) 3,428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 不整形 2:1 倉庫兼事務所 Ｓ1 工場、倉庫等が建ち 並ぶ内陸型の工業地 域 南12m市道 水道、下水 陸前赤井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市郊外の住宅団地に隣接 する内陸型の工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 陸前赤井駅北東方 5.0km 法令 規制 工業 (60,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 石巻市郊外の住宅団地に隣接する内陸型の工業団地で、地域要因に特段の変動もなく、概ね現状を基調として推 移すると予測する。需要に乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市及び周辺市町の工業地域。主たる需要者は、製造業や物流関連企業が中心である。市内各所で工 業用地の供給は見られるものの、需要はやや弱含んでおり、販売状況は低調である。工業地の取引が極めて少なく、需 要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺において工場等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。取引 は自己使用目的が大半であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、現 実の不動産市場の実態を反映した比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は依然減少傾向となっており、全体 的に需要は低調で、不透明感は払拭されてい ない。 郊外の大規模住宅団地に隣接する高台の工業 地域。需要に乏しく、地価は下落傾向で推移 するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％