令和7年1月14日　提出 石巻 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市不動町２丁目８１番４９ ｢不動町２－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 1,649   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 事務所、工場兼倉庫 Ｗ2 店舗、事務所、共同 住宅が混在する路線 商業地域 北西17.5m県道、南西側道 水道、ガス、下水 石巻 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北上川東側にあるの繁華性 の劣る路線商業地域 街 路 １７．５ｍ県道 交通 施設 石巻駅東方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近接するものの、川東にあり浸水に弱い地域でもあることから需要は弱まっている。近隣周辺では特 段の開発はなく核となる店舗も存しない。地価は引き続き下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市内の既存商店街及び幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は小売業を主体とする個人乃至量販店 等の法人である。蛇田地区では新市街地の熟成も進み、各種店舗等の集積により集客力を維持するが、その他では全体 的に衰退傾向である。近隣周辺は中心部に近接するが、繁華性が低く浸水を受けやすいため需要は弱含み。取引が少な いものの、土地は１５００㎡程度の標準規模で３７００万円程度が取引の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商況の厳しい中、貸店舗等の収益物件が見られるものの、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が 形成されておらず、建築費は高止まりであり、経済合理性のある賃貸建物の経営が困難となっている。このため、商業 地における市場の需給動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準 価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [130.3] [102.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が収束し、新規の開発エリアでは繁 華性を維持しているが、需要の回復には至ら ず、商業地域では取引が少ない。 幹線道路沿いの商業地域であるが、川東にお ける背後住宅地の需要も弱い。新内海橋によ り利便性は向上しているものの、需要回復に は至っていない。 角地であり利用効率に優るものの効用の程度 に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％