令和7年1月15日　提出 石巻 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市吉野町２丁目１２９番１外 ｢吉野町２－１－１｣ ②地積 　(㎡) 1,865   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (100,200) 1:1.2 店舗 ＬＳ1 低層店舗、事業所、 倉庫等が見られる商 業地域 南西17.5m国道、北西側道 水道、ガス、下水 石巻 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北上川以東に位置する国道 沿いの路線商業地域 街 路 １７．５ｍ国道 交通 施設 石巻駅南東方 2.1km 法令 規制 近商 (100,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧北上川東側の住宅も混在する路線商業地域。中心地から距離があり繁華性に乏しく需要は限定的であることか ら、地域の衰退傾向は続き、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。主たる需要者は、県内又は地元法人である。市内の 人口減少の影響から地域内の商況は下落が続いており、商業地需要は低迷している。市内の路線商業地の取引は少なく 、用途および画地規模等にもばらつきがみられるため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 路線商業地域内に存するが、自用の店舗・事業者がほとんどであり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は 試算は行わなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行わ れることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を もって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [160.1] [102.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 旧北上川以東の路線商業地域であり、復興事 業完了後は背後地の人口減少が続いており、 空地が長期化するなど需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％