別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出 石巻 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 石巻市中屋敷２丁目４２番１外 ②地積(㎡) 791  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 畑 住宅、事業所等が見られる熟成度中位の地域 水道 蛇田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   70 ｍ、西    0 ｍ、南  170 ｍ、北   35 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   32.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅、事業所も多くみられる 宅地見込地地域 道 路 接面道路無 交通 施設 蛇田駅 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の 　将来予測 国道３９８号線、北北上運河の南側にあって、震災後の復興事業は終了している。今後は残存する農地の転換が 見込まれるものの宅地需要は頭打ちである中、宅地見込地の需要は停滞している。 (3)最有効使用の判定 隣接地と一体開発での戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 高圧線下地　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      9,690 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内の宅地見込地地域を中心に周辺市町に及ぶ。需要者は不動産業者中心とする地元企業が主であ るが、大手デベロッパー等も含む。復興土地区画整理事業等が一段落し、住宅地の供給過剰感が増している。こうした 中、既存住宅の再販、分割等小規模な供給が多い。物価高もあり宅地見込地の新規開発への需要は弱い状況となってい る。取引が極端に少なく、個別性も強いため需要の中心価格帯について把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場性を反映した取引事例に基づく実証価格であるが、取引事例が限られており比較の精度にやや難点があ る。一方、控除後価格は造成宅地の分譲販売を想定した不動産業者による投資採算価格である。開発計画等に想定要素 を含むものの、比準価格の精度を補完している。以上から比準価格及び控除後価格を同程度に重視して鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の変動、物価高等の影響を受ける。石巻圏では 、移転需要の収束、復興事業は終了し、住宅地の需 要は弱まっている。 北北上運河と県道門脇流留線に挟まれ、住宅、事業 所、資材置場、農地が混在しており住環境が良好と はいえないため開発の優先順位は相対的に低い。 個別的要因に特段の変動はない 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他