令和7年1月15日　提出 石巻 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -21 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市相野谷字旧屋敷１４５番２ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 鹿又 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧河北町中心部の一画を構成 し、総合支所等の公共公益施 設への利便性に優る住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 鹿又駅北東方 5.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧河北町・河南町の住宅市場では、石巻都市圏中心への利便性等が重視される傾向にあり、人口減が加速する中 で、相野谷地区等の旧町中枢部の空洞化は深刻化しつつある。地価は今後も下落傾向を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻都市圏のうち旧河北町内陸部・旧河南町の普通住宅地域から構成。需要者は広域石巻圏に職場を有 する勤労者層が主体となり、圏域全体の中には転入者の受け皿となる小規模造成地等を含む地区も散見されるが、近隣 地域の場合、シャッター街と化した旧町中枢の商店街に近接し、廃れつつある街並みに地縁的閉鎖性も感じられるため 、買手層に占める地元住民・出身者の割合は高い。市場の中心的価格帯は７５坪の画地で４百万円台前半となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧河北町では旧町中枢部でも収益物件は乏しく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方 、圏域内の住宅市場は自用目的の取引が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格は 、各事例の規範性等も加味して試算しており、その説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性に も留意して、実証的裏付けを有した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [ 93.4] [102.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広域石巻圏の内陸部でも旧河北町一帯では、 若年層の他地域流出に歯止めが掛からず、住 宅需要は低調に推移し、回復の兆しも乏しい 状況が続く。 一体の市街地を構成する最寄商業地域が活力 を喪失した影響より、高齢化・人口減が進ん でおり、新規転入が乏しいことが市場の停滞 を招いている。 ７５坪弱の画地規模は地域内で概ね標準的な 範囲内にあるほか、南東側接道で日照等も十 分に確保し得るため、買手層からの引き合い は安定している。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％