令和7年1月14日　提出 石巻 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -20 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市垂水町３丁目７番１２ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 万石浦 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市市街地の東端部に位置 する区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 万石浦駅東方 300m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧北上川以東の中では生活利便性が比較的良好な住宅地域だが、市全体の有効需要が減退傾向にある中で地縁者 以外からの住宅需要を喚起する要因は見当たらず、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内のうち旧北上川以東の住宅地域一帯。主たる需要者は圏内の居住者が中心である。人口減少が 進む中で市内の売買市場では地域の選別が進んでおり、旧北上川以西の住宅地に比べて当該圏域の地域的選好性は低く 、地縁性も強いため住宅需要は弱含みである。垂水町地区は一定の需要があるものの熟成速度が遅く、いまだ畑も介在 している。需要の中心価格帯は、土地は２８０㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも一部見られるが、自己使用不動産が取引の中心となっており経済合理性のあるアパート経営は 困難な地域と判断されるので、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価 格で、多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 73.0] [104.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地域経済停滞等の影響から利便性 ・住環境の良否による地域の選別が進んでお り、一部地域を除き需給バランスは悪化して いる。 地域要因に特段の変動はない。住環境及び利 便性は比較的良好で、旧北上川以東の中では 選好性優位にあるが、需要自体が少なく取引 は低調である。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％