令和7年1月14日　提出 石巻 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -19 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市水明北１丁目１７番４ ｢水明北１－９－７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 石巻 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃に土地区画整理 事業が完了した区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石巻駅北東方 2.3km 法令 規制 １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街区街路が整然とし住環境は比較的良好なことから、今後も一定程度の取引は見込まれる地域と思料するが、造 成時期が古いことから新興住宅地に比べて若年層の流入は限定的で、地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市地域に形成されている住宅地域一円。主たる需要者は当該圏域内の一次取得者層である。住宅 地の供給過多や賃貸住宅の空室率上昇など石巻市における住宅需要は全般的に弱含んでおり、地域の選別が進行してい る。区画整然とした住宅団地でも、造成時期が古いなど競争力が劣る地域では需要が減退している。土地は２００㎡程 度で７００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも一部見られるが、収益獲得を目的として新たに土地を取得しようとする動きは殆ど見られず、 経済合理性のあるアパート経営は困難な地域と判断されるので、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は主に 市場性に着目して求められた価格で、多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと 判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地域経済停滞等の影響から利便性 ・住環境の良否による地域の選別が進んでお り、一部地域を除き需給バランスは悪化して いる。 地域要因に特段の変動はない。周囲を旧北上 川に囲まれ、造成時期が古く利便性もやや劣 るため、需要はやや弱含みである。 特段の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％