令和7年1月14日　提出 石巻 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -18 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市新栄１丁目１４番３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 陸前稲井 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成７年頃造成されたＪＲ駅 近接の区画整然とした住宅地 域　　　　 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 陸前稲井駅北方 500m 法令 規制 １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 非浸水地域として震災後に需要の高まりも見られた。しかし、新市街地等の宅地供給が進んだ一方、周辺住宅地 域との連続性に欠け、中心部とのアクセスが悪く、需要は弱いままである。地価は引続き下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市のうち旧北上川東側の住宅地域が中心である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。 近隣周辺はＪＲ駅に近接するものの、移転需要収束後の熟成が進まず。空地が散見される。最近は、建築費高止まりを 含む物価高の影響を受けている。土地は２５０㎡程度の標準規模で７００万円程度、中古住宅で１５００万円程度、新 築の建売住宅で３０００万円以内が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は少なく、自用目的の取引が散見される程度で、賃貸市場が形成されていない。このため収益価 格は試算せず、周辺地域の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 65.0] [102.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の変動、物価高等の影響を受ける。石巻 圏では移転需要の収束、復興事業は終了し、 地域経済の停滞もあって住宅地の需要は弱ま っている。 ＪＲ駅近接の平坦地勢の住宅地域であるが中 心部との接近性が劣るため需要は弱含み。空 地が散見される。 西道路のため日照等の居住の快適性にやや優 れているが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％