令和7年1月15日　提出 石巻 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -17 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市須江字しらさぎ台１丁目３番３ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる丘陵地の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 陸前赤井 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   135 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市郊外の丘陵地に造成さ れた大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前赤井駅北方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 石巻市郊外の既成住宅地域であり、地域内外に地域の発展を促進する要因はほとんどなく、当分の間、地価は下 落傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧河南町を中心とした石巻市内の住宅地域であり、需要者は同エリアに地縁を有する居住目的の個人が中 心になると考えられる。一部では圏外からの需要も認められるものの、当市の人口減少傾向を反映して、全般に需要は 低調である。取引が少ないことから、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺においてはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった 。主たる需要者は居住目的の個人であり、自用目的の取引が中心となるため、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められる。したがって、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とするとともに、代表 標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [ 52.5] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は依然減少傾向となっており、全体 的に需要は低調で、不透明感は払拭されてい ない。 需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -50.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％