令和7年1月15日　提出 石巻 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -14 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市宜山町４番７０ ｢宜山町４－１６｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、社宅等が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 東4m市道 水道、ガス 石巻 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に存する旧来からの既 成住宅地域 街 路 基準方位、北４ｍ市 道 交通 施設 石巻駅南西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存する旧来からの住宅地域。地域内の街区は雑然としており、道路の状況、利便施設へのアクセスも劣る ことから、需要は弱く地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧石巻市及びその周辺の既成住宅地域。主な需要者は地域に地縁を有する個人である。震災から数年は浸 水区域からの移転需要がみられたが、移転需要の収束とともに高台の利便性が低く街路条件も劣る住宅地の需要は弱含 みである。標準的規模２００㎡程度で価格は７００万円程度、新築住宅では２，５００～３０００万円が取引の中心と なる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台の旧来からの住宅地域に存し、周辺には戸建住宅のほか、アパート等も見られるが、土地価格と建築費の高騰に見 合う賃料水準の形成には至っていない。周辺は住環境が重視され、自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、 周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の 実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [101.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 街路条件、利便性の劣る旧来からの丘陵地の 住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％