令和7年1月14日　提出 石巻 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -11 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市渡波字根岸前５８番２２ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、下水 渡波 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号の北側背後に形 成された既成住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 渡波駅西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及び周辺地域は売物件も多く、市全体の有効需要が減退する中で選好性の低い旧北上川以東の住宅需要 を喚起する要因も見当たらないことから、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内のうち旧北上川以東の住宅地域一帯。主たる需要者は圏内の居住者が中心である。人口減少が 進む中で市内の売買市場では地域の選別が進んでおり、旧北上川以西の住宅地に比べて当該圏域の地域的選好性は低く 、地縁性も強いため住宅需要は弱含みである。一方、売地の供給は多く需給バランスは総じて悪化している。需要の中 心価格帯は新築戸建分譲で総額２，５００万円前後、更地で７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも一部見られるが、自己使用不動産が取引の中心となっており経済合理性のあるアパート経営は 困難な地域と判断されるので、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価 格で、多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 69.3] [102.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地域経済停滞等の影響から利便性 ・住環境の良否による地域の選別が進んでお り、一部地域を除き需給バランスは悪化して いる。 地域要因に特段の変動はない。旧北上川以西 の住宅地に比べて選好性が低く、地縁者等に よる需要が中心のため需要は弱含みである。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％