別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
石巻 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　髙森　幹雄   TEL.
鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石巻市鹿妻北３丁目５番８
｢鹿妻北３－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に空地も見
られる区画整理済住
宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 渡波

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧北上川東側で、山麓部で施
行された土地区画整理による
住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 渡波駅北西方

2.9km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 東日本大震災の津波被害の影響が未だに残る南側地域と比べ、当該地域は概ね従来からの状態を維持している。
震災以降、周辺地域の人口が回復しておらず、乏しい土地需要の中、地価は下落傾向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市街地のうち旧北上川以東の住宅地域一円。需要者の中心は、市内勤務の一般就労者で、当該地
域に地縁を有する者が主である。海に近い南側ほど、東日本大震災の津波被害の爪痕が残り、住宅需要は減退したまま
で、当該地域の地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、規模１８０㎡程度の更地で５００万円程度、新築戸建は
２４００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には一部にアパートも見られるが、地主による相続対策によるものが殆どで、経済合理性のあるアパート等の賃貸
経営が困難なため、収益還元法は適用を断念した。不動産取引は自用目的での取引が中心であり、快適性を重視する住
宅地域であるので、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石巻 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     17,800 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 58.4]		 [101.0]
100		 29,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は概ね無くなったが、震災復
興による土地供給増と人口減少により供給過
多気味で、利便性が高い一部地域を除き地価
は下落傾向。

川東地区の中では津波被害が少なかった内陸
寄りの住宅地の為、比較的高地価を維持して
いるが、周辺人口の減少により、需要は弱含
みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石巻 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
６０
-1056		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
b ２５１２０
６０
-1016		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
中間画地
２中専

(60,180)
c ２５１２０
６０
-1064		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
東9m、角地
１住居

(70,200)
d ２５１２０
６０
-68		 石巻市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ２５１２０
６０
-1030		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,823  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.9]
29,147 		 100
[  98.0]
29,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
30,000 
b (　           ) 
28,472  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
29,865 		 100
[  98.0]
30,474 
30,800 
c (　           ) 
25,995  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,820 		 100
[  87.6]
28,333 
28,600 
d (　           ) 
23,190  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
24,035 		 100
[  85.9]
27,980 
28,300 
e (　           ) 
30,471  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,807 		 100
[ 101.0]
29,512 
29,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,800 円／㎡]  



石巻 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 アパートは散見されるが、地主による相続対策によるものが殆どで、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が
困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 石巻 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石巻市鹿妻北三丁目５番８
 3703000248281-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
石巻 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.
鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石巻市鹿妻北３丁目５番８
｢鹿妻北３－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に空地も見
られる区画整理済住
宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 渡波

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地から離れた山麓で
施行された土地区画整理によ
る住宅地域		 街

路		 基準方位、北６ｍ市
道		 交通

施設		 渡波駅北西方

2.9km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 震災後の被災者による移転需要は終息し、区画整理後も資材価格の高騰や金利上昇局面で空地の消化は見られず
土地の利用度は低いままで経過している供給過剰の状況で、今後も地価はやや下落基調での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は旧石巻市の北上川東部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては石巻市内
外で勤務する一般給与所得者層が挙げられる。当地域は津波被害は比較的軽微で、震災復興区画整理による宅地の供給
が多く見られるが、資材価格の高騰や金利上昇局面で空地が多く地価はやや下落基調で推移している。当地域において
需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で６００万円程度、新築戸建で２，８００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺地域においてはアパート等の収益物件も若干見られるが、地主による相続対策によるものが多く投資
目線での賃貸経営が見られなくなっていることから収益還元法の適用は断念した。当地域では自己居住目的での取引が
中心で、居住の快適性や生活利便性が重視されることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石巻 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     17,800 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 58.1]		 [101.0]
100		 30,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 震災後の移転需要の終息や人口減少による地
域経済の衰退に加え、資材価格高騰や金利上
昇局面で住宅地としての需要は弱含み。


津波被災地に近接している山麓部の区画整理
事業による住宅地域であるが、資材価格高騰
や金利上昇局面で、住宅需要は減退傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石巻 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
６０
-1030		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２５１２０
６０
-1056		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
c ２５１２０
６０
-1016		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
中間画地
２中専

(60,180)
d ２５１２０
６０
-1064		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
東9m、角地
１住居

(70,200)
e ２５１２０
６０
-68		 石巻市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,471  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,898 		 100
[ 100.0]
29,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
30,200 
b (　           ) 
22,823  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.9]
29,206 		 100
[  97.0]
30,109 
30,400 
c (　           ) 
28,472  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
29,986 		 100
[  95.1]
31,531 
31,800 
d (　           ) 
25,995  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
27,634 		 100
[  95.8]
28,846 
29,100 
e (　           ) 
23,190  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
26,889 		 100
[  94.9]
28,334 
28,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,000 円／㎡]  



石巻 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 アパートが散見されるが、地主による相続対策によるものが多勢を占め投資目線での賃貸経営が見られなくなっ
た。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 石巻 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石巻市鹿妻北三丁目５番８
 3703000248281-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考