令和7年1月15日　提出 石巻 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市錦町３５番８ ｢錦町３－５１｣ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 陸前山下 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 生活利便性の良好な中心市街 地の既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前山下駅南方 350m 法令 規制 ２住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 陸前山下駅周辺の既成住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。市 内全体の人口減少等から需要は弱含みであり、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は市内に居住するファミリー世帯であり、市 外からの流入は殆どみられない。市内では石巻河南ＩＣ周辺の商業施設、総合病院へのアクセスに優れる利便性の高い 住宅地域の選好性が強く、従来の住宅地域に対する需要は弱含みである。土地は２５０㎡前後が標準規模で、総額１， ０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台半ば～３，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅を中心とする住宅地域内にあり、収益獲得を目的とした不動産取引はほとんどなく、経済合理性のある賃貸 住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の 取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格 をもって、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 83.8] [102.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 陸前山下駅周辺の既成住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はなく、需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％