令和7年1月14日　提出 石巻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、下水 陸前山下 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号線背後で、ＪＲ石 巻線線路と北上運河の間に位 置する既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 陸前山下駅北方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市全体の不動産市況が弱含みで、生活利便性が良好な平坦部の住宅地域でも需給バランスはやや悪化。当面地価 は微減傾向と予測するが、建築費高騰や物価高の影響等が長期化する場合は下落幅が拡大する可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者だが、隣接旧町地区からの 転入も一部に見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者に よる地域の選別が進行。市全体の不動産市況が弱含みで、生活利便性が良好な平坦部の住宅地域でも需給バランスはや や悪化。土地は２５０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市全体でアパートは供給過剰で、既存アパートでは土地価格に見合う賃料を収受できておらず、アパート経営を目的と した土地取得の動きも見られない。建築費高騰の影響もあり経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元 法の適用は断念した。快適性を重視する住宅地域では取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認めら れるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [110.1] [102.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の影響等から市全体の不動産市況は 総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の 良否による地域・物件の選別化が進行してい る。 生活利便性良好な平坦部の住宅地域であるが 、市全体の不動産市況が弱含みで、需給バラ ンスはやや悪化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％