令和7年1月15日　提出 石巻 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市泉町１丁目１０番４３ ｢泉町１－４－３０｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 北西5.9m市道 水道、ガス、下水 石巻 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日和山丘陵の東部、北東方向 に下る傾斜地上に形成された 既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 石巻駅南方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が確保され、また邸宅等も混在することで品等も悪くない住宅地域であるが、復興特需終息以降、住 宅需要は再び低迷し、安値の取引も多いことから、地価の微減傾向は今後も暫く継続する見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧北上川河口部西岸の孤立丘・日和山丘陵を中心とする既成住宅地域から構成。丘陵山頂には石巻城址が あり、旧来、湊町石巻における優良住宅地域を含むものであるため、地元に職場を有する中高所得者層が主たる需要者 となるが、震災以前から、傾斜が多い旧式化した街並みと割高感が若年の持家購買層から敬遠される傾向にあり、震災 から一定期間が経過した今日でも同傾向は強まりつつある。市場の中心的価格帯は７０坪の画地で７５０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパートの混在も確認されるが、建築費が高騰して一定水準を超える一方、家賃上昇は見込めない中で、 経済合理性に適う収益価格を得ることは困難と考えられるため、収益還元法の適用は見送ることとした。他方、圏域内 の住宅市場は自用目的の取引が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格の説得力は 高い。よって、実証的裏付けを有した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　石巻（県） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻都市圏では、復興特需終息以降、水産加 工業の不振等を背景に、住宅市場の低迷は長 期化しており、旧市街の大半で地価の下落基 調が続く。 一定の声望を維持しつつも、坂道と旧式化し た街並みを敬遠する若年層等からの選好性は 低下しており、住宅需要の低迷から抜け出せ ない状態が続く。 奥行が長い画地形状で、建物配置等の点で一 定の制約を受けるが、地域内では概ね標準的 と判断され、今後も需要者の選好性に変化は 生じない見込み。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％ -1.2 ％